Comment les valeurs éthiques et durables transforment le paysage de l&#8217;investissement immobilier &nbsp;



Un vent de changement souffle sur le secteur de l&#8217;immobilier, et cette fois-ci, il provient d&#8217;une source inhabituelle : l&#8217;investissement responsable. De plus en plus, les investisseurs immobiliers accordent une importance croissante à l&#8217;aspect éthique et durable de leurs actifs, en reconnaissant les bénéfices à long terme de la responsabilité sociale et environnementale. La place de l&#8217;investissement responsable dans le secteur de l&#8217;immobilier a atteint une nouvelle dimension, offrant des opportunités d&#8217;innovation et de progrès à tous les acteurs de l&#8217;industrie. &nbsp; 



Traditionnellement, l&#8217;immobilier a souvent été considéré comme un domaine où le profit prévalait sur la notion de responsabilité sociale. Cependant, cette perception est en train de changer radicalement. Les investisseurs immobiliers sont de plus en plus conscients de l&#8217;impact de leurs activités sur la communauté et sur l&#8217;environnement. Par conséquent, ils recherchent des investissements qui s&#8217;alignent avec leurs valeurs éthiques et contribuent à des objectifs de développement durable. &nbsp; 



Un des principaux moteurs de ce changement est la demande croissante des locataires et des occupants. Les consommateurs sont de plus en plus attentifs aux pratiques durables des entreprises et sont disposés à payer plus cher pour des propriétés respectueuses de l&#8217;environnement. En réponse à cela, les promoteurs immobiliers intègrent de plus en plus d&#8217;éléments écologiques dans leurs projets, tels que des matériaux de construction durables, des systèmes d&#8217;énergie renouvelable et une gestion efficace de l&#8217;eau. 



De même, les investisseurs institutionnels ont réalisé l&#8217;impact potentiellement favorable de l&#8217;investissement responsable sur leurs portefeuilles. Une étude récente a révélé que les investissements responsables dans l&#8217;immobilier offrent une performance financière solide tout en réduisant les risques associés aux bâtiments obsolètes ou énergivores. Les actifs immobiliers durables et respectueux de l&#8217;environnement sont devenus une stratégie lucrative pour atteindre des rendements stables et durables sur le long terme. &nbsp; 



En réponse à ces tendances émergentes, des initiatives telles que les certifications environnementales et les labels de durabilité ont vu le jour. Ces labels permettent aux investisseurs de distinguer clairement les actifs immobiliers gérés de manière responsable, offrant ainsi une transparence accrue et une meilleure compréhension des performances environnementales des bâtiments. &nbsp; 



Toutefois, l&#8217;investissement responsable va au-delà de l&#8217;aspect environnemental. Il englobe également les pratiques responsables en matière de gouvernance d&#8217;entreprise et d&#8217;inclusion sociale. Les investisseurs s&#8217;intéressent de plus en plus à la diversité et à l&#8217;inclusion dans les conseils d&#8217;administration des entreprises immobilières, cherchant à promouvoir l&#8217;égalité des chances et la représentativité. &nbsp; 



En conclusion, l&#8217;investissement responsable est en train de s&#8217;imposer comme une priorité majeure dans le secteur de l&#8217;immobilier. Les acteurs de l&#8217;industrie reconnaissent désormais les avantages à long terme d&#8217;une approche éthique et durable, tant sur le plan financier qu&#8217;environnemental et social. Cette évolution suscite de nouvelles opportunités d&#8217;innovation et de progrès pour les investisseurs, les promoteurs, les locataires et les occupants. Alors que nous entrons dans une ère marquée par l&#8217;urgence climatique et les préoccupations sociétales, l&#8217;investissement responsable dans le secteur de l&#8217;immobilier est plus qu&#8217;une simple tendance, il est devenu une nécessité pour un avenir durable.

valeurs éthiques et durables transforment le paysage de l'investissement immobilier  

L’investissement responsable : une priorité grandissante dans le secteur de l’immobilier

Les investisseurs d&#8217;aujourd&#8217;hui recherchent des opportunités d&#8217;investissement qui combinent performance financière et impact positif sur l&#8217;environnement. Les fonds immobiliers labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable) émergent comme une solution gagnante, offrant à la fois des rendements solides et un engagement envers la durabilité. Ces fonds, qui intègrent des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs décisions d&#8217;investissement, démontrent qu&#8217;il est possible de générer des bénéfices financiers tout en contribuant à un avenir plus durable. 



Une question clé pour les investisseurs est de savoir si les fonds immobiliers labellisés ISR sont aussi rentables que les fonds traditionnels. Les études montrent que ces fonds offrent des rendements compétitifs, voire supérieurs, sur le long terme. Une recherche récente a révélé que les fonds immobiliers labellisés ISR ont affiché des performances financières solides, grâce à une sélection rigoureuse d&#8217;actifs immobiliers durables. La sélection sélective des investissements basée sur des critères ESG donne aux fonds immobiliers ISR un avantage concurrentiel sur le marché. 



En investissant dans des fonds immobiliers labellisés ISR, les investisseurs ont également l&#8217;opportunité de contribuer à des enjeux environnementaux et sociaux cruciaux. Les fonds ISR investissent dans des projets immobiliers respectueux de l&#8217;environnement, tels que des bâtiments à haute performance énergétique et des espaces verts. Ils s&#8217;engagent également dans des initiatives sociales, telles que l&#8217;inclusion sociale et la création de logements abordables. Ces investissements permettent aux investisseurs de faire une réelle différence en soutenant des projets qui ont un impact positif sur la société et l&#8217;environnement. 



Les fonds immobiliers labellisés ISR ne se contentent pas d&#8217;avoir un impact positif sur l&#8217;environnement et la société, mais ils offrent également des avantages financiers supplémentaires. Les bâtiments durables et écoénergétiques ont tendance à avoir des coûts d&#8217;exploitation plus faibles, ce qui peut se traduire par une performance financière améliorée à long terme. De plus, ces propriétés attirent des locataires qui sont prêts à payer une prime pour un logement durable, ce qui peut augmenter les revenus locatifs et augmenter la valeur de l&#8217;investissement immobilier. 



Un élément clé qui renforce la crédibilité des fonds immobiliers labellisés ISR est la rigueur du processus de labellisation. Les fonds labellisés ISR sont évalués par des organismes indépendants qui garantissent leur conformité aux critères ESG spécifiques. Cela offre aux investisseurs une transparence et une assurance supplémentaires quant à l&#8217;alignement des fonds avec leurs principes d&#8217;investissement responsables. 



En conclusion, les fonds immobiliers labellisés ISR offrent aux investisseurs une opportunité unique de combiner rentabilité financière avec un impact environnemental et social positif. Ces fonds prouvent qu&#8217;il est possible de générer des rendements solides tout en contribuant à un avenir plus durable. Les investisseurs peuvent jouer un rôle actif en soutenant des projets immobiliers responsables, contribuant ainsi à la création d&#8217;une société plus respectueuse de l&#8217;environnement et de la communauté. En choisissant les fonds immobiliers labellisés ISR, les investisseurs placent leur argent là où leur cœur et leur portefeuille peuvent s&#8217;épanouir ensemble.

Rentabilité et impact environnemental : les fonds immobiliers labellisés ISR comme choix gagnant

<ul>
<li>Origine et nature</li>
</ul>



Portée par l’association PME Finance, l’idée de créer une nouvelle forme de PEA destinée à soutenir le tissu économique national des PME et des ETI non cotées, par le biais du fléchage de l’épargne, prend forme début janvier 2014 sous l’impulsion de Pierre Moscovici alors ministre de l’Économie et des finances.



L’article 53 du projet de loi de finances visant à entériner la création du PEA-PME est adopté par l’Assemblée nationale le 14 novembre et entre en vigueur le 20 décembre 2014.



Dans le sillage de ce lancement, un nouvel indice est mis en orbite, le CAC PME coté sur Euronext, entièrement dédié aux actions des sociétés éligibles.



Qu’est-ce que le PEA-PME&nbsp;? Il s’agit basiquement d’un dérivé du PEA dont les sociétés, émettrices des actions à souscrire, ne doivent pas employer plus de 5&nbsp;000 personnes, dont le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 1,5 milliard d’euros et dont le total bilantiel ne doit pas dépasser les 2 milliards d’euros. &nbsp;



<ul>
<li>Fiscalité et plafond</li>
</ul>



La fiscalité du PEA-PME est identique à celle d’un PEA classique, de même que sa corroboration directe, son principal avantage fiscal, facteur différenciant vis-à-vis d’un compte titre ordinaire.



En effet, les plus-values de cessions adossées aux comptes titres classiques sont soumises, soit à un prélèvement forfaitaire unique de 30%, soit à un barème progressif de l’impôt sur le revenu.



Dans le cadre du PEA-PME, la capitalisation des plus-values et les dividendes versés se font en totale franchise d’impôt si la durée de détention de cinq années est respectée. Seuls les prélèvements sociaux sont dus en cas de retrait de fonds.



Au terme de la cinquième année, les plus-values réalisées ne sont soumises qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%&nbsp;; les retraits n’entrainent pas de clôture du plan, sauf en cas de retrait total. Au-delà de cinq ans, les versements sont toujours possibles dans la limite du plafond.



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Le montant de souscription maximal d’un PEA-PME est fixé à 225&nbsp;000 €, cependant il est important de noter que l’assiette consolidée d’un PEA et d’un PEA-PME ne doit pas dépasser ce même montant&nbsp;; le PEA, lui seul, ne pourra quant à lui jamais excéder un plafond de 150&nbsp;000€.



Concrètement, vous pouvez posséder un PEA de 150&nbsp;000 €, associé à un PEA-PME de 75&nbsp;000 € ou un PEA PME unique capé à 225&nbsp;000 €.



<ul>
<li>Visées politiques et économiques : Pourquoi la création de ce nouveau compte titre&nbsp;?</li>
</ul>



Les réponses sont sans doute à chercher du côté des résultats annuels, catastrophiques, de notre balance commerciale&nbsp;; légèrement excédentaire entre 1991 et 1999, son déficit continue de se creuser depuis et culmine en 2022 à -156 milliards d’euros.



Nous figurons parmi les plus mauvais élèves d’Europe à ce sujet et il y a peu de chances de trouver du pétrole en continuant à creuser ce genre de fond.



Comment expliquer cette crise commerciale&nbsp;? Nos très grandes entreprises ne rencontrent&nbsp;pas de difficultés spécifiques à exporter, contrairement à nos PME et ETI qui, quant à elles, souffrent structurellement de leurs incapacités à croitre et à se développer à l’international. Les données de 2017 nous indiquent que la France est le terreau de pas moins de 147&nbsp;767 PME et de 5&nbsp;412 ETI, cumulativement, cela représente 6&nbsp;901&nbsp;000 emplois.



Notre tissu économique d’entreprises intermédiaires ne parvient pas à rivaliser avec son équivalent allemand. Le solde de la balance commerciale germanique est en effet excédentaire de 178 milliards en 2021. La messe est dite, mais il était temps d’arrêter de tendre l’autre joue.&nbsp;



« L&#8217;économie politique, c&#8217;est, en définitive, l&#8217;art de faire circuler l&#8217;argent tout en le gardant pour le dépenser. »&nbsp; Pierre Dac



<ul>
<li>Loi PACTE</li>
</ul>



Synergisant avec la création du PEA-PME, le Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises dont le projet de loi fut annoncé par Bruno le Maire le 22 octobre 2017 est promulgué le 22 mai 2019 par Edouard Philippe.



Cette loi vise à promouvoir l’innovation, la transformation et l’attractivité des entreprises afin, in fine, d’améliorer la performance de ces dernières et de maximiser la création d’emplois.



Elle comprend, entre autres, une redéfinition juridique de l’entreprise, la protection de secteurs stratégiques, des privatisations partielles ou totales et une simplification du processus entrepreneuriale.



<ul>
<li>Intégration du financement participatif</li>
</ul>



La volonté, précédemment mentionnée, de renforcer la canalisation de l’épargne des Français vers l’économie réelle est, elle aussi, renforcée.



L’immobilier français représente une part importante de notre économie, la pierre fût et demeure l’un de nos investissements préférés. Ce secteur représente, de facto, 11% du PIB en 2021, soit 266,9 milliards d’euros de valeur ajoutée avec un nombre conséquent de PME et d’ETI sur ce marché.



Allons par tout le monde et annonçons la bonne nouvelle, les titres obligataires adossés au <a href="https://citesia.fr/">crowdfunding immobilier</a> sont désormais ouverts au PEA- PME&nbsp;! Merci à la loi Pacte.&nbsp;



La finalité est évidente, le marché de la construction et de la rénovation doit être fluidifié, fluidification qui passe par la création d’un nouveau canal de financement à disposition des opérateurs qui, rappelons-le, peuvent désormais se faire prêter jusqu’à 5 millions d’euros sur 12 mois glissants.



Contribuer au financement de l&#8217;économie n&#8217;aura jamais été aussi simple pour les épargnants.

Le PEA-PME au Crowdfunding Immobilier !

Le PEA-PME au Crowdfunding Immobilier

L&#8217;investissement immobilier a longtemps été axé sur les rendements financiers, mais aujourd&#8217;hui, l&#8217;intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) a ouvert la voie à une nouvelle ère pour les décisions d&#8217;investissement immobilier. Les acteurs de l&#8217;industrie reconnaissent de plus en plus que la réussite financière doit être équilibrée avec des facteurs responsables et durables. L&#8217;intégration des critères ESG dans la décision d&#8217;investissement immobilier est en train de transformer le secteur, créant de nouvelles opportunités et des investissements plus responsables. 



Les critères ESG fournissent un cadre qui permet aux investisseurs d&#8217;évaluer les indicateurs clés liés à l&#8217;environnement, aux aspects sociaux et à la gouvernance d&#8217;une entreprise ou d&#8217;un bien immobilier. Ces critères permettent d&#8217;identifier les risques et les opportunités associés à un investissement immobilier, allant au-delà des considérations financières traditionnelles.



En ce qui concerne l&#8217;environnement, les critères ESG évaluent l&#8217;impact d&#8217;un investissement immobilier sur le climat, la consommation d&#8217;énergie, la gestion des déchets et l&#8217;utilisation des ressources naturelles. Les investisseurs cherchent de plus en plus à réduire leur empreinte carbone en privilégiant les bâtiments écoénergétiques, le matériel de construction durable et les pratiques de construction respectueuses de l&#8217;environnement. 



Les critères sociaux évaluent l&#8217;impact d&#8217;un investissement immobilier sur les communautés et les parties prenantes. Cela peut inclure des considérations telles que l&#8217;accessibilité et l&#8217;inclusivité du bâtiment, les conditions de travail des employés, les relations avec les parties prenantes locales et la contribution socio-économique à la communauté environnante. Les investisseurs recherchent des investissements immobiliers qui bénéficient à la collectivité et qui favorisent l&#8217;équité sociale. 



Enfin, les critères de gouvernance portent sur la gestion interne d&#8217;une entreprise immobilière ou d&#8217;un projet. Cela comprend des éléments tels que la transparence des rapports financiers, la politique de gestion des risques, la diversité dans les organes de décision, la lutte contre la corruption, et la conformité aux réglementations et aux obligations légales. En intégrant ces critères de gouvernance, les investisseurs recherchent des investissements immobiliers gérés de manière éthique et responsable. L&#8217;intégration des critères ESG dans la décision d&#8217;investissement immobilier offre des avantages significatifs. Cela donne aux investisseurs une vision plus complète de la performance d&#8217;un investissement, en tenant compte des facteurs de durabilité et de responsabilité. Les investissements basées sur les critères ESG peuvent fournir des rendements financiers solides, tout en favorisant des pratiques éthiques et durables à long terme. 



Cette tendance vers l&#8217;intégration des critères ESG dans la décision d&#8217;investissement immobilier est amplifiée par la demande croissante des consommateurs et des locataires. Les personnes sont de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux et sociaux, et elles cherchent activement des logements et des bureaux qui répondent à ces critères ESG. Les investisseurs immobiliers qui intègrent ces critères dans leurs décisions d&#8217;investissement peuvent satisfaire cette demande croissante et bénéficier d&#8217;une demande plus forte pour leurs biens immobiliers. 



En conclusion, l&#8217;intégration des critères ESG dans la décision d&#8217;investissement immobilier représente une révolution pour le secteur. Les acteurs de l&#8217;immobilier reconnaissent de plus en plus l&#8217;importance de considérer les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance dans leurs décisions d&#8217;investissement. Cette évolution crée des opportunités d&#8217;investissement plus responsables, où les rendements financiers sont équilibrés avec une performance durable et socialement responsable. En intégrant ces critères ESG, les investisseurs immobiliers contribuent à la construction d&#8217;un avenir plus durable et éthique.

L’intégration des critères ESG : une révolution dans la décision d’investissement immobilier

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), ce nouveau mantra résonne au creux de toutes les décisions des particuliers et des professionnels de l’immobilier, ses effets sur le marché sont profonds et nous allons vous en expliquer les raisons.



<h2 class="wp-block-heading">Qu’est-ce que le DPE ?</h2>



Au commencement était le verbe&nbsp;; une décision issue d’une directive européenne adossée à la mise en œuvre du protocole de Kyoto, entrée en vigueur le 16 février 2005, et de sa traduction française, le plan Climat, dont le but affiché est de diviser les émissions de CO2 de notre pays par quatre d’ici 2050.



Figure de proue du décret de septembre 2006, le 



En réaction à la législation et de son impact précédemment mentionné, les banques ont adapté leurs critères de notations internes en y intégrant le Diagnostic de Performance Energétique dès 2021.



 est mis à flot le 1er novembre de cette même année et ne concerne alors, que la vente de bâtiments non résidentiels.



En juillet 2021, une nouvelle réforme instaure la juridicité du test. La réalisation de ce dernier est désormais obligatoire en cas de location, de mise en vente, de construction et d’extension de tout actif.



Valable 10 ans, le DPE est un audit technique jaugeant l’efficacité et donc la consommation énergétique ainsi que le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien immobilier, matérialisé par deux étiquettes dont les spectres varient de A à G.



<h2 class="wp-block-heading">Tendance de marché 2021</h2>



Selon une étude de 2021, menée conjointement par Seloger.com et Meilleurs Agents, 87% des acheteurs, particuliers et professionnels confondus, considèrent la notation du DPE comme un élément décisionnel central et 23% d’entre eux seraient disposés à renoncer à une transaction en fonction des étiquettes.



En 2021 et dans le prolongement de cette étude, 13% des annonces concernaient des actifs catégorisés F et G, considérés comme « passoires thermiques&nbsp;», soit un reflux de plus de 8% vis-à-vis de la moyenne du marché constatée sur les précédentes années.



Devenu opposable et obligatoire, couplé à l’annonce de l’interdiction de mettre en location les logements classés G en 2025 puis F en 2028, certains acteurs sont poussés à la vente plutôt qu’à la rénovation. Le renforcement de la portée du DPE crée une marée montante d’actifs réglementairement déficients ; espérons que la vase résultante ne soit pas asphyxiante.    



En parallèle, nous assistons à l’accroissement du différentiel du prix d’acquisition des actifs en fonction des notations. Ainsi, à un échelon national, une maison ou un appartement classés F ou G se vendront respectivement 17% et 13% moins chers que la moyenne du marché. Les résultats du DPE constituent désormais l’un des leviers de négociation utilisés par les acquéreurs.  



Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur les 30 millions de résidences principales françaises, 5,2 millions seraient classées F ou G, soit 17,3% du parc existant.



Il est important de tempérer les propos ci-dessus, il existe une profondeur de réalités historiques et architecturales propres à chaque région et à chaque ville, à Paris, 22% des biens en vente sont des passoires thermiques, contre 15% à Dijon et Rouen, et 5% à Toulon et Nice.



L’évolution des prix projetés adossés aux résultats des DPE varie également en fonction des tensions sur les marchés locaux, Avignon y est particulièrement sensible avec un différentiel de l’ordre de 30% contre 3% à Paris et moins de 1% à Bordeaux.



<h2 class="wp-block-heading">Effet du DPE sur l’obtention des crédits bancaires</h2>



En réaction à la législation et de son impact précédemment mentionné, les banques ont adapté leurs critères de notations internes en y intégrant le Diagnostic de Performance Energétique dès 2021.



Dans un contexte inflationniste ayant pour sous-jacent une augmentation importante des coûts de l’énergie, les banques se montrent de plus en plus réfractaires au financement d’actifs énergivores, redoutant un impact conséquent sur le pouvoir d’achat de leurs clients.



Avant validation du financement et en fonction du DPE, les banques peuvent demander des devis travaux visant la rénovation énergétique du bien, afin de prendre en compte cet aléa travaux dans le calcul d’obtention.



Les établissements bancaires sont également de plus en plus attentifs à leurs bilans carbone ; le financement des actifs énergivores venant impacter ce dernier.



<h2 class="wp-block-heading">Effets globaux du DPE sur le marché</h2>



L’enquête de L’UFC-Que-Choisir publiée en septembre 2022 met en évidence le manque de fiabilité des diagnostics&nbsp;: 70% d&#8217;entre eux afficheraient des étiquettes différentes, variant d’une à trois lettres d’écart ainsi que des recommandations de travaux de rénovation allant d’un indice un à dix pour le même bien. Face au constat de l’enquête, la brume semble épaisse.



De plus, le calendrier des rénovations à entreprendre pour rendre conforme les biens serait difficile à tenir selon plusieurs organisations de professionnels de l’immobilier.



Le nouveau cadre législatif a fait émerger un nouveau marché trop peu encadré, trop peu surveillé, qui fait des vagues ; la mutinerie administrative gronde.



Le gouvernail décisionnel est difficile à tenir, les contraintes sont de plus en plus fortes, tant en ce qui concerne la valorisation, l’achat et la revente des actifs que la réalisation des travaux et l’achat des matériaux. Face aux contraintes bancaires, les <a href="https://citesia.fr/" data-type="link" data-id="https://citesia.fr/">plateformes de crowdfunding immobilier</a> font face à un réel engouement de la part des opérateurs (avec 1,297 millions d’euros collectés, soit 30% de plus qu’en 2021).

Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : ses effets sur le marché

Le Diagnostic de Performance Enégétique largue les amarres

Principal mécanisme conventionnel de toutes les politiques monétaires, les taux directeurs sont les taux d’intérêts fixés par toutes les banques centrales auxquels s’indexent, de façon mécanique, les taux des prêts distribués par les banques commerciales. Courant décembre 2022, la Banque Centrale Européenne nous confirme sa volonté de juguler l’inflation galopante en augmentant ses taux directeurs de 50 points base, faisant passer le taux de dépôt à 2%.



<h2 class="wp-block-heading">Augmentation des taux adossés aux emprunts immobiliers</h2>



Par effet de ricochet, les banques commerciales françaises n’ont eu d’autres choix que d’augmenter leurs propres taux adossés aux emprunts immobiliers&nbsp;; cette tension bloque l’accès au crédit à de nombreux ménages et complexifie le dégagement de la valeur ajoutée et donc des marges sur les opérations immobilières, et ce depuis plusieurs mois.



Selon la presse économique, certaines banques freineraient des quatre fers la commercialisation de cette typologie de prêt, en cause, l’augmentation des taux d’intérêts immobiliers et le mode de calcul du taux d’usure.



Pour rappel, ce dernier possède une vocation protectrice, celle d’empêcher les abus de la part des banques et donc in fine, de protéger les emprunteurs&nbsp;; ce taux d’usure correspond au taux d’intérêt au-delà duquel les banques ne peuvent octroyer un prêt.



Le calcul de ce taux d’usure se base sur ceux pratiqués au cours des trois derniers mois. Concrètement, le taux appliqué sur les trois derniers mois de 2022 est calculé au prorata de celui retenu au troisième trimestre de cette même année. En décembre 2022, tandis que le taux d’usure actuel est fixé à 3,05%, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans est de 2,40% et de 2,55% sur 25 ans.



<h2 class="wp-block-heading">Marge bancaire en baisse</h2>



La marge bancaire fond à la mesure de la dérivation de deux courbes qui se rapprochent, cet effet « ciseaux » faisant partie des principaux facteurs responsables de la contraction du marché immobilier.



Une embellie se profile néanmoins, ce 1er janvier 2023 le taux d’usure a été relevé à 3,57% pour les emprunts immobiliers de 20 ans et plus et à 3,53% pour les durées inférieures. Le marché des prêts immobiliers reprendra de facto son souffle à l’aune de deux contraintes qui resteront fortes&nbsp;: l’augmentation constante des taux d’intérêts et les prix des actifs immobiliers. A budget égal les emprunteurs devront arbitrer entre l’élévation de la durée de leurs prêts et la réduction des montants empruntés.



Peut-être serait-il judicieux de modifier un mode de calcul trimestriel, long à se recentrer sur la réalité des besoins d’un marché en pleine évolution&nbsp;? Fort heureusement, la nature ayant horreur du vide et face à la complexité croissante de l’acquisition des actifs immobiliers, les professionnels peuvent depuis quelques années se tourner vers de nouveaux canaux que sont les <a href="https://citesia.fr/">plateformes de financement participatif immobilier</a>.

Taux d’usure et taux directeur en hausse: impact sur le crédit immobilier

Taux d’usure et taux directeur, une valse déchaînée ?

Comme attendu, les taux immobiliers ont continué de grimper en 2022 pour afficher un taux moyen de 2,05 % en octobre. Selon des données de la Banque de France. Dans le même temps, la production de nouveaux crédits a nettement ralenti. Au 30 novembre 2022, un acheteur sur 10 a fait l&#8217;objet d&#8217;un refus de prêt.



<h2 class="wp-block-heading has-large-font-size">Poursuite de la hausse des taux immobiliers</h2>



En octobre 2022, le taux moyen des crédits s’est donc établi à 2,05 % (2,09 % pour le neuf et 2,05 % pour l’ancien). Par ailleurs, avec la revalorisation du taux d’usure pour le 4ème trimestre, l’augmentation du taux moyen des crédits est comparable à celle de juillet 2022. Actuellement, la tendance à l’allongement de la durée moyenne des crédits s&#8217;établit à 244 mois: une durée jamais observée auparavant. Les banques n&#8217;ont plus le droit de prêter si le taux d&#8217;intérêt du crédit, les frais de dossier ou encore l&#8217;assurance emprunteur dépassent 3,05% pour les crédits sur 20 ans. Il devient donc difficile, sauf pour les bons profils, d&#8217;emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5%&#8230;



La baisse du nombre de crédits accordés par les établissements bancaires, à la suite des recommandations du HCSF (Haut conseil de stabilité financière), s’est donc renforcée. Ce ralentissement a été également&nbsp; porté par le conflit Russo-Ukrainien et l&#8217;inflation qui ont amplifié la dégradation du marché immobilier avec la contraction de l’offre bancaire concomitante. Ceci, malgré la revalorisation du taux d’usure du 1er octobre 2022. Enfin, le coût relatif moyen des opérations réalisées atteint en 2022 des niveaux particulièrement élevés : 4,8 années de revenus en octobre 2022.



Malgré la hausse des taux de crédit immobilier, ceux qui ont encore accès au crédit doivent se dépêcher pour concrétiser leur projet, face à un marché plus stagnant&#8230;.qu&#8217;en véritable baisse.



<h4 class="wp-block-heading has-normal-font-size">Pouvoir d’achat en berne</h4>



La hausse des taux de crédit immobilier ampute donc drastiquement le pouvoir d&#8217;achat des français en recherche d’un appartement ou d’une maison. Ainsi un couple qui gagne 4 000 euros par mois perd l&#8217;équivalent de 30 000 euros en 10 mois avec une capacité d&#8217;emprunt passant de 285 000 euros à 255 000 euros.



Pour compenser cette hausse des taux de crédit, il faudrait que les prix immobiliers baissent de 9%. Ce qui n’est pas encore la tendance en cours.



In fine, les acquéreurs doivent se rendre compte que l&#8217;engagement qu&#8217;ils prennent aujourd&#8217;hui en devenant propriétaires est plus fort qu&#8217;il y a quelques années, car la durée d&#8217;amortissement évolue. En effet, début 2022, il suffisait de 4 ans pour amortir les différents frais liés à l&#8217;acquisition d’un logement. Il faut désormais huit ans en moyenne pour amortir ces mêmes frais. Édifiant!



Un article Citesia, <a href="https://citesia.fr/">plateforme de financement immobilier participatif</a>.

Crédit immobilier 2022 : importante augmentation des taux immobiliers

Le crédit immobilier en 2022

L’intérêt pour le crowdfunding immobilier est toujours bien présent. En 2021, il affichait une insolente croissance de +93% de croissance par rapport à 2020. Les plateformes poursuivent pas à pas leur professionnalisation en accompagnant pas moins de 1 200 professionnels de l’immobilier.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?</h2>



Le crowdfunding immobilier repose sur le principe de la finance participative; laquelle a pour objet d’acquérir ou de construire un bien immobilier.



Ce mécanisme moderne d’<a href="https://citesia.fr/">investissement immobilier participatif</a> réside dans le fait que le financement se réalise par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne.



L’opérateur immobilier peut être un promoteur immobilier, un marchand de bien ou une foncière.



Plateforme qui se charge ensuite de l’étude de la faisabilité et de la consistance du projet puis d’en faire la publicité auprès des investisseurs privés.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Que finance le crowdfunding immobilier ?</h2>



Le crowdfunding immobilier, un peu comme les SCPI, finance d’abord le secteur résidentiel, les commerces, l&#8217;hôtellerie, et les bureaux. La grande variété des projets financés permet de mutualiser le risque dans ce type d’investissement.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Rentabilité de ce placement</h2>



Le crowdfunding immobilier est clairement rentable avec des taux de rendement de l’ordre de 9%. Cette belle rentabilité comporte néanmoins des risques identifiés comme des retards à la livraison ou encore la nouvelle donne des hausses d’intérêts et du contexte économique, plus qu’incertain, en 2022. Toutefois les acteurs du crowdfunding vont devenir de plus en plus sélectifs.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Quid de 2022?</h2>



2022 va être une bonne  année pour le crowdfunding immobilier avec un taux de croissance de l’ordre de +20% par rapport à 2021. Bien que le financement participatif semble avoir bien résisté à la crise sanitaire, il est important de rappeler qu’aucun investissement immobilier n’est sûr à 100%. En effet, un véhicule de placement immobilier présente des risques, Il est donc crucial de ne pas oublier que la rentabilité dépend de la réussite du projet immobilier. Il faut donc prendre le temps de faire des recherches sur le promoteur et avoir conscience que des retards de livraison sont possibles, bien que rares. Un échec est toujours possible. Notamment, des cas de faillites de la société de promotion

Le crowdfunding immobilier en 2022, croissance et rentabilité

Le crowdfunding immobilier, en 2022

La hausse continue des prix de l&#8217;immobilier ces dernières années semble être derrière nous. Ceci, sous l&#8217;effet des incertitudes économiques liées à la guerre en Ukraine et des conditions d’octroi de prêts immobiliers beaucoup plus compliquées à satisfaire,&nbsp; à l’aune de la hausse des taux d’intérêt et des mesures de la banque de france relatives aux taux d’usure. Tous ces facteurs négatifs font fléchir les prix de l&#8217;immobilier au niveau mondial. D’aucuns prédisent une baisse de plus de 10 % des prix de la pierre dans les pays de l’OCDE à court terme.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Des prix en baisse dans toutes les grandes capitales</h2>



Cette baisse des prix est déjà clairement actée dans de nombreux pays. Par exemple, en Chine, les ventes ont dégringolé de 43 % en 2022. Les prix baissent aussi en Scandinavie, en Allemagne, et en Australie. Même refrain en Angleterre, qui voit les ventes de biens diminuer de 28 %.



Certains experts considèrent que ces prévisions sont les plus pessimistes depuis la crise des subprimes en 2008. Selon Oxford Economics, cette chute des prix varie sur le plan national. En effet, « Des villes subissent des chutes de prix importantes par rapport à leur pic de 2021, tandis que d&#8217;autres connaissent encore des progressions à deux chiffres ».



La demande de biens immobiliers souffre particulièrement d&#8217;une faible confiance des consommateurs, alors que le conflit en Europe continue d&#8217;alimenter les craintes sur le plan économique. Si cela devait perdurer, certaines banques européennes pourraient avoir quelques soucis, notamment en France et aux Pays-Bas. De plus, en Angleterre, une baisse des prix incontrôlable aurait également des conséquences sur les logements sociaux, financés par des entreprises, qui tirent l&#8217;essentiel de leurs bénéfices de ventes immobilières sur ce marché.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Un marché Parisien soutenu par la clientèle étrangère</h2>



Le marché immobilier parisien, quant à lui, reste contrasté. Depuis l’épisode Covid, la les investisseurs étrangers qui avaient fui le marché de l’immobilier hexagonal sont de retour. Au 1er semestre 2022, près de 9% des acquéreurs parisiens étaient des étrangers. Un pourcentage qui est proche de 2015. La riche clientèle étrangère préfère logiquement les secteurs centraux de Paris qui sont les plus attractifs comme dans le 7è arrondissement, les 6e et 7e arrondissements, le 8e, où un appartement sur cinq a été acquis par un investisseur étranger. Cette tendance localisée fait donc grimper les prix, à rebours du reste de la capitale, où ils ont tendance à stagner.



Avec les confinements successifs, les non-résidents ne pouvaient plus venir visiter les appartements parisiens. Toutefois, depuis le printemps 2022, les Nord-Américains et les Suisses font leur grand retour dans la ville lumière.&nbsp; En effet, leur pouvoir d’achat a été dopé avec la faiblesse de l’euro, et la parité avec le dollar. Sur le marché du luxe, lorsque les transactions dépassent les 4 millions d’euros, une fois sur deux, un étranger est dans la boucle, côté vendeur ou acquéreur.



Un article Citesia, <a href="https://citesia.fr/">plateforme d&#8217;investissement participatif immobilier</a>

Le marché immobilier international : prix en baisse

Le marché immobilier international marque le pas

Dixit l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France compte aujourd’hui 5,2 millions de « passoires énergétiques » parmi les 30 millions de résidences principales.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Un contexte peu favorable</h2>



Ce n’est pas un secret, les logements classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), vont peser lourdement sur le pouvoir d’achat de leurs occupants.



Et ce n’est pas le contexte de flambée des prix de l’énergie accentuée par la guerre en Europe qui va faire freiner cet état de fait.



Par ailleurs les enjeux écologiques et le législateur tendent à flécher ces habitations mal isolées comme responsables des émissions de gaz à effet de serre.



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>La loi Climat de résilience </h2>



La loi climat et résilience du 22 août 2021 a pour objectif de:



<ul>
<li>lutter contre la précarité énergétique</li>



<li>rendre le parc immobilier plus vertueux</li>
</ul>



La loi impose de nouvelles contraintes à destination des bailleurs, et ce avec l’objectif d’éliminer les passoires thermiques pour atteindre la neutralité carbone en 2050.



Depuis août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G situés en ­métropole ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires, lors du renouvellement du bail. Cette mesure sera effective en outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte) en 2024.​



Mais en 2023, tout va se compliquer pour propriétaires bailleurs, avec l’interdiction progressive de location des logements s’ils n’ont pas été rénovés. Cette interdiction sera étendue en janvier 2025 à l’ensemble des logements G, puis aux biens classés F en janvier 2028, avant qu’elle ne frappe les logements de la classe E, en janvier 2034.



Dès le 1er avril 2023, les vendeurs des appartements ou maisons énergivores devront faire réaliser un audit énergétique de leur bien. Ce document permettra:



<ul>
<li>D’identifier les zones de déperdition d’énergie de l’habitation</li>



<li>De mesurer les performances des installations et équipements qui la composent</li>



<li>D’estimer le coût des travaux pour sortir de l’état de passoire.</li>
</ul>



Les opérations de rénovation vont peut être s’avérer lourdes pour le porte monnaie des bailleurs. In fine, on peut légitimement penser que nombre de ­propriétaires vont finir par vendre leur bien. Toutefois, le gouvernement accorde des aides financières via MaPrimeRénov’*



<h2 class="wp-block-heading"><a></a>Focus MaprimeRenov</h2>



C’est une aide calculée en fonction:



<ul>
<li>des revenus des ménages</li>



<li>du gain écologique des travaux.</li>
</ul>



Les bénéficiaires peuvent connaître le montant de l’aide avant d’entreprendre des travaux. MaPrimeRénov’ est versée en une fois, à la fin des travaux, pour faciliter leur financement. Le montant maximum de primes versées pour des travaux sur un logement est plafonné à 20 000€ sur 5 ans.



Tous les propriétaires qui occupent leur logement et tous les bailleurs peuvent en bénéficier pour réaliser leurs travaux dans les parties communes.



Concrètement, MaPrimeRénov&#8217; finance les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation et la réalisation d’audits énergétiques.



Par ailleurs, il existe de nouvelles bonifications :



<ul>
<li>Des bonus sortie de passoire (étiquette énergie F ou G).</li>



<li>Un bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) pour récompenser l’atteinte de l’étiquette énergie B ou A.</li>



<li>Un forfait rénovation globale pour les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs afin d’encourager les bouquets de travaux.</li>



<li>Un forfait Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) pour les ménages souhaitant se faire accompagner dans leurs travaux.</li>
</ul>



Un article <a href="https://citesia.fr/">Citesia, plateforme de crowdfunding immobilier</a>

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