Sans grande surprise, les impôts payés par les propriétaires immobiliers français sont parmi les plus élevés du monde. Pour les particuliers, hormis la taxe habitation et la taxe foncière, la fiscalité immobilière s’applique dans trois cas : lors de la vente d’un bien qui n’est pas leur résidence principale, lorsque le patrimoine immobilier atteint ou dépasse 1,3 million d’euros ou dans le cadre de revenus locatifs.
Évidemment, la fiscalité se complique dans le cadre d’impôt sur les sociétés ou de placements immobiliers spécifiques.
Quel que soit le type d’investissement immobilier envisagé, il est donc fortement recommandé de bien s’informer sur la facture fiscale de son futur placement pour calculer la rentabilité réelle (ou bénéfice net d’impôt) avant d’investir.
Fiscalité des particuliers
Taxe habitation
Depuis 2023, plus aucun foyer français ne paiera de taxe d’habitation sur sa résidence principale.
La réforme de la taxe habitation constitue la plus grande baisse d’impôt de ces dernières décennies, avec un gain moyen estimé à 738€ par ménage par an.
Le calcul de la taxe habitation est complexe et son montant peut varier d’une année sur l’autre. Pour connaitre le montant de sa taxe habitation, il faut multiplier la valeur cadastrale de son habitat et de ses dépendances par le taux d’imposition voté par sa collectivité locale.
Taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local. Il concerne les propriétaires d’un bien immobilier avec emprise au sol ou les usufruitiers.
Le calcul de la taxe foncière repose sur la valeur cadastrale d’un local, d’une habitation ou d’un terrain. Cette valeur cadastrale est réévaluée chaque année en fonction du loyer annuel théorique qui serait perçu par le propriétaire si le bien était loué. Ce revenu cadastral est ensuite minoré de 50 % de sa valeur et multiplié par le taux d’imposition voté par la commune ou les collectivités territoriales.
Certaines collectivités territoriales peuvent vous exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière pendant 5 ans si vous réalisez des travaux d’économie d’énergie ouvrant droit au CITE un logement achevé avant 1989. Les foyers à bas revenu peuvent également être exonérés d’impôts si leur revenu fiscal de référence (RFR) est inférieur au seuil fixé à l’article 1417 du Code Général des Impôts.
La taxe foncière concerne aussi bien les propriétaires occupants du lieu que les bailleurs dont le ou les biens sont disponibles à la location. Il est donc fortement conseillé d’inclure le calcul de la taxe foncière dans le rendement prévisionnel net du futur rendement locatif avant tout investissement locatif.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière concerne les Français et Françaises dont le patrimoine immobilier net imposable s’élève à plus de 1,3 million d’euros en 2025.
Après déduction des dettes associées à ce patrimoine (emprunt immobilier, coût des travaux, droit de succession déjà réglé), l’IFI est calculé en appliquant un barème progressif comme suit :
- 0€ pour le patrimoine inférieur à 800 000€
- 0,5 % d’imposition pour la part du patrimoine net taxable comprise entre 800 000 et 1,3 million d’euros
- 0,7 % d’imposition pour la part comprise entre 1,3 et 2,57 millions d’euros
- 1 % d’imposition pour la part comprise entre 2,57 et 5 millions d’euros
- 1,25 % d’imposition pour la part comprise entre 5 et 10 millions d’euros
- 1,5 % pour la part du patrimoine net taxable supérieure à 10 millions d’euros
De même que pour l’impôt sur le revenu, les dons au profit d’associations reconnues organismes d’intérêt général permettent d’obtenir une réduction d’IFI. Cette réduction d’impôts est égale à 75 % des dons réalisés dans la limite de 50 000 €.
Fiscalité sur la plus-value immobilière à la revente d’un bien en location
L’impôt sur la plus-value immobilière concerne la vente de résidences secondaires et dL’assiette de plus-value brute est soumise à une double taxation :
- L’une au titre de la taxe sur les plus-values immobilières,
- L’autre au titre des prélèvements sociaux.
Après 5 ans de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement dont le montant est majoré chaque année. Passé 22 ans pour la taxation de la plus-value immobilière et 30 ans pour les prélèvements sociaux, il n’y a plus de taxation par le jeu des abattements.
Taxation de plus-values immobilières
Passé les 5 premières années de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 6% chaque année jusqu’à la 21ème année, et de 4% pour la 22ème année (au-delà de la 23ème année de détention, il n’y a plus de taxation).
Le taux de taxation au titre de plus-value immobilière est de 19 %.
Prélèvements sociaux :
Passé les 5 premières années de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 1,65% chaque année jusqu’à la 21ème année, de 1,60% pour la 22ème année puis de 9% par an de la 23ème à la 30ème année (au-delà de la 30ème année de détention, il n’y a plus de prélèvements sociaux).
Le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de : 17,2 %.
Frais de notaires
Les frais de notaire sont strictement réglementés. Depuis le 1er janvier 2021 et l’application du décret publié le 1er mars 2020, les émoluments des notaires (c’est-à-dire leur rémunération) ont baissé. Cette baisse est toutefois quasiment symbolique, la rémunération d’un notaire ne comptant que pour 10 % des « frais de notaire » payés par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier.
En effet, 82 % des frais de notaire sont des taxes et impôts reversés aux collectivités ainsi qu’au Trésor Public. En droit fiscal, ces taxes sont nommées « droits de mutation » et « droits d’enregistrement ».
Les taxes qui constituent les droits de mutation lors de l’acquisition d’un logement ancien se calculent comme suit :
- Taxe départementale : 3,8 % et 4,5 % de la valeur du bien selon le département
- Taxe communale : 1,2 % de la valeur du bien immobilier
- Publicité foncière : 0,1 % du prix de vente hors frais d’agence immobilière
Fiscalité des entreprises
1. Fiscalité d’une SCPI aux revenus de source française
Sous le régime de droit commun, les contribuables d’une SCPI voient leurs revenus fonciers taxés au même titre que l’impôt sur le revenu. À ceci s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les épargnants constitués en SCPI qui perçoivent moins de 15 000€ de revenus fonciers (avant charges foncières et intérêts d’emprunt) peuvent prétendre au régime du micro foncier. Dans le cadre de cette option, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué aux revenus bruts perçus.
Si les revenus fonciers excèdent 15 000€, la société de gestion de la SCPI vous adressera le formulaire N° 2044, celui du régime réel.
Sous le régime réel, certains travaux réalisés dans les biens loués non meublés sont déductibles du montant réel des loyers imposables. Cela permet également aux propriétaires éligibles au régime microfoncier qui en ont fait la demande de bénéficier d’un abattement fiscal durant 3 ans lorsque les travaux entrepris sont importants et éligibles au déficit foncier.
2. Fiscalité d’une SCI immobilière
Lors de son immatriculation, la SCI immobilière est, par principe, assujettie à l’impôt sur le revenu (IR).
Lorsque les associés ont un taux d’imposition sur le revenu supérieur à 28 %, il peut être avantageux d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, les associés d’une SCI immobilière à l’IS ne seront imposés qu’en cas de distribution de bénéfices.
3. Fiscalité des marchands de biens
Pour faciliter ses opérations, le marchand de biens bénéficie de frais de notaire réduits. À l’acquisition d’un bien, le marchand de biens paiera entre 2 et 4 %, contre 7 à 8 % pour un particulier.
D’autre part, le marchand de biens ne paie la TVA que sur la marge réalisée lors de la revente du bien. Dans ce cadre, seuls les bénéfices comptent et tous travaux de rénovation peuvent être déduits du montant imposable.
Du reste, son taux d’imposition dépendra du type de société et du régime fiscal choisi par le marchand de biens.
5. Fiscalité d’une société foncière
Depuis 2003, les sociétés foncières au statut de SIIC (société d’investissement immobilier cotée) bénéficient de la transparence fiscale, c’est-à-dire qu’elles ne paient aucun impôt sur les bénéfices.
Toutefois, elles se doivent de redistribuer 50 à 85 % de leurs bénéfices sur les plus-values et la location des immeubles de leur parc immobilier.
À charge de l’investisseur ayant perçu les bénéfices de régler le PLU (prélèvement forfaitaire unique ou flat tax), soit 30 % de leurs dividendes perçus, prélèvements sociaux compris.
Fiscalité appliquée au crowdfunding immobilier
Les épargnants contribuant à une levée de fonds pour une opération immobilière vont tirer des bénéfices dès la mise en œuvre du projet, que ce soient des revenus locatifs (dans le cas d’un placement de crowdfunding locatif) ou des intérêts (on parle d’obligations en cas de crowdfunding promoteur ou crowdfunding marchand de biens).
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus du crowdfunding immobilier sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, une fiscalité qui facilite le calcul des impôts et représente 30 % du montant perçu.
Cet impôt est prélevé directement par la plateforme de crowdfunding immobilier lors du versement de vos bénéfices. Ainsi, les investisseurs crowdfunders perçoivent un revenu net d’impôt.
Quant aux personnes morales et sociétés, leurs bénéfices sont à inclure dans le revenu imposable. Ils seront soumis à l’IR ou à l’IS selon votre régime fiscal.
En savoir plus : Fiscalité Crowdfunding Immobilier