Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), ce nouveau mantra résonne au creux de toutes les décisions des particuliers et des professionnels de l’immobilier, ses effets sur le marché sont profonds et nous allons vous en expliquer les raisons.
Qu’est-ce que le DPE ?
Au commencement était le verbe ; une décision issue d’une directive européenne adossée à la mise en œuvre du protocole de Kyoto, entrée en vigueur le 16 février 2005, et de sa traduction française, le plan Climat, dont le but affiché est de diviser les émissions de CO2 de notre pays par quatre d’ici 2050.
Figure de proue du décret de septembre 2006, le
En réaction à la législation et de son impact précédemment mentionné, les banques ont adapté leurs critères de notations internes en y intégrant le Diagnostic de Performance Energétique dès 2021.
est mis à flot le 1er novembre de cette même année et ne concerne alors, que la vente de bâtiments non résidentiels.
En juillet 2021, une nouvelle réforme instaure la juridicité du test. La réalisation de ce dernier est désormais obligatoire en cas de location, de mise en vente, de construction et d’extension de tout actif.
Valable 10 ans, le DPE est un audit technique jaugeant l’efficacité et donc la consommation énergétique ainsi que le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien immobilier, matérialisé par deux étiquettes dont les spectres varient de A à G.
Tendance de marché 2021
Selon une étude de 2021, menée conjointement par Seloger.com et Meilleurs Agents, 87% des acheteurs, particuliers et professionnels confondus, considèrent la notation du DPE comme un élément décisionnel central et 23% d’entre eux seraient disposés à renoncer à une transaction en fonction des étiquettes.
En 2021 et dans le prolongement de cette étude, 13% des annonces concernaient des actifs catégorisés F et G, considérés comme « passoires thermiques », soit un reflux de plus de 8% vis-à-vis de la moyenne du marché constatée sur les précédentes années.
Devenu opposable et obligatoire, couplé à l’annonce de l’interdiction de mettre en location les logements classés G en 2025 puis F en 2028, certains acteurs sont poussés à la vente plutôt qu’à la rénovation. Le renforcement de la portée du DPE crée une marée montante d’actifs réglementairement déficients ; espérons que la vase résultante ne soit pas asphyxiante.
En parallèle, nous assistons à l’accroissement du différentiel du prix d’acquisition des actifs en fonction des notations. Ainsi, à un échelon national, une maison ou un appartement classés F ou G se vendront respectivement 17% et 13% moins chers que la moyenne du marché. Les résultats du DPE constituent désormais l’un des leviers de négociation utilisés par les acquéreurs.
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, sur les 30 millions de résidences principales françaises, 5,2 millions seraient classées F ou G, soit 17,3% du parc existant.
Il est important de tempérer les propos ci-dessus, il existe une profondeur de réalités historiques et architecturales propres à chaque région et à chaque ville, à Paris, 22% des biens en vente sont des passoires thermiques, contre 15% à Dijon et Rouen, et 5% à Toulon et Nice.
L’évolution des prix projetés adossés aux résultats des DPE varie également en fonction des tensions sur les marchés locaux, Avignon y est particulièrement sensible avec un différentiel de l’ordre de 30% contre 3% à Paris et moins de 1% à Bordeaux.
Effet du DPE sur l’obtention des crédits bancaires
En réaction à la législation et de son impact précédemment mentionné, les banques ont adapté leurs critères de notations internes en y intégrant le Diagnostic de Performance Energétique dès 2021.
Dans un contexte inflationniste ayant pour sous-jacent une augmentation importante des coûts de l’énergie, les banques se montrent de plus en plus réfractaires au financement d’actifs énergivores, redoutant un impact conséquent sur le pouvoir d’achat de leurs clients.
Avant validation du financement et en fonction du DPE, les banques peuvent demander des devis travaux visant la rénovation énergétique du bien, afin de prendre en compte cet aléa travaux dans le calcul d’obtention.
Les établissements bancaires sont également de plus en plus attentifs à leurs bilans carbone ; le financement des actifs énergivores venant impacter ce dernier.
Effets globaux du DPE sur le marché
L’enquête de L’UFC-Que-Choisir publiée en septembre 2022 met en évidence le manque de fiabilité des diagnostics : 70% d’entre eux afficheraient des étiquettes différentes, variant d’une à trois lettres d’écart ainsi que des recommandations de travaux de rénovation allant d’un indice un à dix pour le même bien. Face au constat de l’enquête, la brume semble épaisse.
De plus, le calendrier des rénovations à entreprendre pour rendre conforme les biens serait difficile à tenir selon plusieurs organisations de professionnels de l’immobilier.
Le nouveau cadre législatif a fait émerger un nouveau marché trop peu encadré, trop peu surveillé, qui fait des vagues ; la mutinerie administrative gronde.
Le gouvernail décisionnel est difficile à tenir, les contraintes sont de plus en plus fortes, tant en ce qui concerne la valorisation, l’achat et la revente des actifs que la réalisation des travaux et l’achat des matériaux. Face aux contraintes bancaires, les plateformes de crowdfunding immobilier font face à un réel engouement de la part des opérateurs (avec 1,297 millions d’euros collectés, soit 30% de plus qu’en 2021).