FAQ – Foire Aux Questions

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Jean Damien Cerisier
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LA PLATEFORME

Que propose CITESIA ?

CITESIA vous propose de placer votre épargne à court terme, en finançant des opérations immobilières développées par des professionnels de l’immobilier (Promoteurs, Foncières ou Marchand de Biens).

Qui peut investir ?

Les opportunités d’investissement proposées sur notre plateforme sont accessibles que vous soyez un particulier ou une entreprise.

Pour un particulier, il faut remplir les conditions suivantes :

  • Etre majeur et ne pas être sous tutelle
  • S’inscrire et renseigner son profil investisseur en ajoutant un justificatif d’identité, votre RIB et un justificatif de domicile de moins de 3 mois
  • Prendre connaissance des risques liés aux investissements
  • Signer les Conditions Générales d’Utilisation

Pour les personnes morales, il conviendra de transmettre les statuts signés de la société, un extrait kbis de moins de 3 mois, le RIB de la société, un justificatif de domicile et nous retourner le formulaire indiquant le bénéficiaire effectif.

Rappel : Il est indispensable de prendre connaissance des risques éventuels de l’investissement et de s’assurer que cet investissement correspond à votre situation, vos objectifs et vos ressources. Notre équipe reste à votre disposition pour tout renseignement sur le mode d’investissement ou sur le projet.

Pourquoi toutes ces questions pour devenir investisseur ?

Citesia est une plateforme agréée Conseiller en Investissements Participatifs (CIP), statutrégie par la réglementation générale de l’Autorité des Marchés Financiers. Cette demande de documents et d’informations client correspond à la procédure classique de lutte contrele blanchiment et le financement du terrorisme et permet également de vous connaitre et de s’assurer que les placements proposés correspondent bien à votre stratégie d’investissement. A ce titre nous avons le devoir de vous demander la composition devotre patrimoine, votre connaissance financière et votre aversion au risque.

Comment se déroule un investissement ?

Une fois votre profil investisseur validé, vous pourrez accéder à l’ensemble des opérations et prendre connaissance des documents dédiés à chaque projet à savoir l’Executive Summary, la Présentation Investisseur et le Document d’Information Réglementaire Synthétique (DIRS). Une fois votre intention de souscription validée par CITESIA, vous serez ensuite amené à signer électroniquement votre bulletin de souscription via notre prestataire Universign puis à verser les fonds sur le compte sequestre Mangopay.

Une fois la collecte finalisée, vous êtes alerté du succès de l’opération et vous recevrez votre attestation de souscription.

Mes documents personnels sont-ils stockés sur Citesia.fr ?

Les informations communiquées lors de votre inscription ainsi que vos actions sur le site sont stockées sur la plateforme. Nous travaillons avec le prestataire e-coffrefort.fr afin de garantir la confidentialité et la sécurité des informations communiquées. Par conséquent aucun document n’est stocké sur notre plateforme.

Et si CITESIA disparait ?

CITESIA est une plateforme qui conseille ses membres investisseurs par son analyse et leur propose des solutions de placement. Chaque investissement proposé sur notre plateforme est logé au sein d’une société adhoc, véhicule totalement indépendant de la santé financière de CITESIA. Nous n’opérons qu’en qualité d’intermédiaire, par conséquent nous ne détenons ni les fonds ni les titres dans lesquels vous investissez. Si notre plateforme venait à disparaitre, votre investissement reste effectif et la gestion du véhicule d’investissement est alors transmise à un cabinet d’expert-comptable indépendant qui assurera le suivi et la bonne gestion de l’émission obligataire.

LE MODELE

Pourquoi les acteurs immobiliers font appel à CITESIA ?

Le crowdfunding immobilier permet aux acteurs immobilier :

  • de développer leurs activités par ce surplus de fonds propres disponibles,
  • de compléter le financement de leurs opérations rapidement,
  • de trouver une alternative au financement bancaire,
  • de sensibiliser une vaste communauté d’investisseurs prête à les accompagner dans leurs opérations
  • d’avoir un canal de communication complémentaire.
Le crowdfunding immobilier comporte-t-il des risques ?

Comme tout investissement, le crowdfunding présente certains risques importants d’appréhender avant tout investissement.

Risques de perte totale ou partielle du capital investi

La société Emetteur n’offre aucune garantie de protection en capital, la valeur de remboursement des Obligations émise peut donc être inférieure au prix de souscription, voire nulle. Les investisseurs sont avertis que le capital investi dans des titres émis par la société Emetteur peut ne pas leur être restitué ou ne l’être que partiellement.

Les investisseurs ne devraient pas investir dans des titres émis par la société Emetteur s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.

Risques liés au remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé à la société Emetteur de l’intégralité des obligations qu’elle aurait souscrites auprès de la société Cible, la société Emetteur pourra rembourser la totalité, et non une partie seulement, des Obligations émises à tout moment avant leur date d’échéance à un montant de remboursement anticipé correspondant à un montant égal à la valeur nominale des Obligations émises majorée des intérêts courus jusqu’à la date d’échéance anticipée (exclue). Tout remboursement anticipé des Obligations émises pourra entraîner une diminution importante du rendement attendu par les investisseurs.

Risques liés à la prorogation de la période de souscription

Certaines offres prévoient la possibilité pour l’émetteur de proroger la période de souscription d’une certaine durée, notamment pour permettre à un plus grand nombre de personnes de souscrire à l’émission d’obligations. L’allongement de la période de souscription d’un délai supplémentaire (en jours, semaines ou mois, selon les cas) a pour conséquence de décaler la date effective d’émission des obligations, et donc la date d’échéance des obligations (remboursement éventuel du capital et des intérêts). Nous vous invitons à prendre connaissance du Document d’Information Règlementaire Synthétique (DIRS) de chaque offre, accessible sur la page de présentation détaillée des offres, pour connaître les informations relatives à la possibilité éventuelle pour l’émetteur de proroger la durée de la période de souscription, ainsi que sur la durée maximum de cette prorogation.

Risques liés à l’absence de liquidité

Les Obligations émises sont incessibles jusqu’à leur complet remboursement. Les investisseurs ne devraient pas investir de sommes dont ils pourraient avoir besoin avant l’échéance normale et éventuellement prorogée des Obligations émises.

Risques liés à la situation financière de l’Émetteur

En cas de défaut de la société cible porteuse de projet, la « Société Emetteur » se verrait dans l’incapacité de rembourser l’ensemble des investisseurs ayant souscrit à l’émission obligataire.

Les risques opérationnels propres à chaque société financée, s’ils se matérialisent, peuvent entraîner des difficultés pour la société à faire face à ses échéances (remboursement des intérêts et du capital restant dû), pouvant ainsi conduire à la perte partielle ou totale du capital investi.

Risques Spécifiques liés à l’activité de la société Cible

Chaque société financée présente des risques spécifiques, propres à son marché, à sonactivité, à son business model, à sa gestion, à son management… Afin de mieux appréhender ces risques opérationnels, nous vous invitons à prendre connaissance de l’analyse réalisée pour chaque société dans le Document d’Information Réglementaire Synthétique ainsi que sur la page projet détaillée sur notre plateforme.

La revente de titres n’est pas garantie et elle peut être incertaine voire impossible. Ces contraintes valent même pour des projets qui rencontrent un grand succès. Le risque de liquidité correspond à celui qu’un investisseur pourrait prendre en détenant une ou plusieurs actions dont le volume de transactions sur les marchés est faible.

Que finance-t-on en crowdfunding immobilier ?

Sur Citesia.fr, l’investisseur prête des fonds sous forme obligataire à une société spécialisée dans le secteur Immobilier pour lui permettre de développer son activité ou d’optimiser ses opérations immobilières… Il s’agit donc d’un placement généralement court terme, dont la durée et la rémunération sont fixées contractuellement et à l’avance. L’investisseur compose ainsi lui-même son portefeuille de placements et le diversifie en fonction du couple risque/horizon de rendement souhaité.

Par quels véhicules se font les placements ?

CITESIA propose des investissements réalisés par l’intermédiaire d’un véhicule dédié («véhicule ad hoc »), ayant pour objet de souscrire aux obligations émises par une société identifiée (« la société cible »). Le véhicule ad hoc procédera concomitamment à une émission obligataire à destination des investisseurs, sur la plateforme CITESIA.

Comment CITESIA sélectionne ses projets d’investissement ?

CITESIA a mis en place un processus de sélection se déroulant en quatre étapes :

  1. Une évaluation préliminaire afin de juger la pertinence de l’opération ;
  2. Une phase de due diligence et d’audit pour analyser en détail le projet et valider ou non la présentation sur notre plateforme;
  3. Une phase de notation du projet à la suite de la due diligence ;
  4. Présentation de l’opération au conseil des sages, conseil indépendant du management de CITESIA, pour avis consultatif, puis décision de la Direction

Etape 1 : Evaluation préliminaire

CITESIA offre la possibilité à des entreprises d’émettre des titres obligataires afin d’accélérer leur développement ou financer un projet en particulier.

CITESIA sélectionne des entreprises ayant la possibilité de réaliser des émissions obligataires sur la base des critères suivants :

  • Forme juridique de l’entreprise : SA, SAS ou SARL,
  • Les entreprises financées doivent intervenir dans le secteur de l’immobilier, de la construction, de l’habitat ou de l’aménagement,
  • Montant du financement participatif recherché de 150 k€ à 2,5 M€,
  • Equipe dirigeante de qualité, professionnels de l’immobilier,
  • Un projet de croissance cohérent et pertinent,

Pendant l’étape de sélection, le porteur de projet doit transmettre à CITESIA les informations suivantes :

  • CV de l’équipe dirigeante ;
  • Extrait Kbis de moins de 3 mois ;
  • Copie des liasses fiscales des 3 dernières années et rapport général du commissaire aux comptes (si applicable) ;
  • Le Business plan.

Suite à l’analyse de l’équipe opérationnelle, CITESIA informe le porteur de projet de son éligibilité ou non pour passer à l’étape 2 des due diligences

.Etape 2 : Due Diligences

CITESIA réalise les due diligences (audits) de la société afin de préparer une synthèse d’investissement et le document d’information réglementaire qui sera ensuite présenté à notre conseil des sages pour consultation.

L’audit sera effectué sur la base des informations financières et stratégiques de la société selon les critères suivants :

  • Renommée du porteur de projet et son track-record ;
  • Qualité juridique et santé financière du porteur de projet ;
  • Son Business Plan et le but de cette levée de fonds ;
  • Maturité du projet ;
  • Qualité de l’équipe et de son expérience ;
  • Conformité à la règlementation applicable aux offres de financement participatif.

Etape 3 : Notation du projet présenté

Le résultat de ces analyses est ensuite intégré dans une grille d’évaluation interne des risques. Construite à partir d’une approche globale, cette notation est un indicateur d’aide à l’évaluation des risques des différents projets. La catégorisation des projets sera définie selon les réponses apportées à 5 critères identifiés par notre équipe à savoir :

  • Solidité financière du porteur de projet (fonds propres, dettes à moyen-long-terme, capacité de remboursement…)
  • Équipes et expérience des dirigeants
  • Profitabilité des Opérations en cours/réalisées et futures (Analyse des BP et prévisionnel)
  • Analyse immobilière du sous-jacent immobiliers (Analyse de la situation locative, de la localisation, de l’immeuble…)
  • Garanties / Caution accordées (dirigeants, bancaires, sûretés…)

Etape 4 : Présentation au Conseil des Sages

Le mémorandum d’investissement et le Document d’Information Réglementaire qui seront mis en ligne sur la plateforme sont communiqués au conseil des sages de CITESIA, constitué d’experts indépendants, qui émettra un avis consultatif sur le projet et s’assurera de la bonne présentation de la documentation. Une fois le retour du conseil des sages et validation de la Direction le projet et l’évaluation de CITESIA sont présentés aux investisseurs pour qu’ils puissent mener leur propre analyse et décider ou non de souscrire à cette collecte.

Procédure de recouvrement ou autre contentieux

En cas de difficultés de paiements rencontrées par le porteur de projet avant l’échéance de l’émission obligataire, les créanciers prioritaires (l’Etat, la banque, les fournisseurs etc.) pourront se faire rembourser avant les investisseurs en financement participatif. Il peut alors en résulter que le porteur de projet n’ait pas la capacité de rembourser les obligations assorties des intérêts aux investisseurs de CITESIA.

En cas de contentieux, une assemblée générale réunissant tous les obligataires ayant investi dans l’opération sera tenue, afin de décider de la marche à suivre pour recouvrer les sommes dues. Ces démarches seront ensuite opérées par le représentant de la masse obligataire.

La procédure de demande de remboursement des obligations assorties des intérêts, peut être établie soit à l’amiable ou par voie judiciaire. Nous rappelons néanmoins aux investisseurs que cette procédure peut ne pas aboutir, pouvant amener à une perte partielle voire totale du montant investi, avec d’éventuels frais de mise en place pour cette procédure.

Les frais de recouvrement pour l’assistance juridique et/ou une procédure judiciaire, peuvent alors engendrer une rentabilité moindre pour l’investisseur, même dans le cas où le recouvrement est effectif.

Chez CITESIA, la procédure de recouvrement ou autre contentieux est la suivante :

  • En cas de défaut de remboursement de l’émission obligataire à échéance, CITESIA entame une discussion à l’amiable avec l’entreprise pour mettre en place la prorogation contractuelle de 6 mois ou prévoir un nouvel échéancier de paiement.
  • En cas de contacts infructueux ou non constructifs, CITESIA transmettra le dossier à un partenaire de Recouvrement, COGAF & Associés, qui à son tour tentera une négociation amiable via appels téléphoniques, envoi de courriers, e-mails et mises en demeure de payer.
  • Si le partenaire de Recouvrement ne parvient pas à trouver un terrain d’entente alors il lancera une procédure judiciaire dont l’objectif est de recouvrer la créance par voie d’une action auprès du Tribunal de Commerce. Cette étape peut durer plusieurs mois. Il faudra alors attendre la décision du tribunal qui dépendra de la solvabilité de l’emprunteur.

CITESIA s’engage à communiquer de manière régulière aux investisseurs l’évolution des projets afin que les risques liés à des situations de contentieux leurs soient connus.

LA SOUSCRIPTION

Comment régler mon investissement ?

Vous pouvez régler le montant de votre souscription par virement bancaire directement sur le compte dédié à l’opération ou en recharge votre wallet personnel.

Puis-je perdre plus que mon investissement ?

Non, le risque est limité au montant investi dans le projet.

Puis-je investir depuis l’étranger ?

Il est possible d’investir depuis un compte bancaire étranger à condition que ce compte soit ouvert dans une Institution financière établie soit dans un Etat membre de l’UE ou de l’Espace Economique Européen soit dans un pays tiers équivalent en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (http://bit.ly/2qBQlRG). 

En tant que conseille en investissement participatif, CITESIA concourt pleinement à l’application de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, et met pour cela en œuvre tous les moyens requis pour l’identification des actes de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme.

Comment suivre mon investissement ?

Une fois les fonds reçus par la société et la clôture juridique de l’opération effectuée, vous disposerez d’un certain nombre d’éléments attestant votre participation, téléchargeables directement depuis votre compte investisseur.

Pour vous permettre de suivre votre investissement, nous mettons à votre disposition un espace de reporting. Celui-ci vous permet de suivre les avancées du projet, les actualités de l’entreprise et d’avoir accès à ses informations financières.

Quelle est la somme minimale que je dois investir pour participer au financement d’un projet ?

La participation est ouverte à tous, à partir d’un montant de 1.000 euros.

Puis-je décider de ne plus souscrire à une obligation ?

Tant que le bulletin de souscription définitif n’a pas été signé, vous pouvez décider de ne pas souscrire à l’opération.

Puis-je vendre mes titres à tout moment ?

Il n’est pas possible de céder ses obligations pendant toute la durée de placement.

Comment s’effectue le remboursement de mon placement ?

Une fois l’opération débouclée, le porteur de projet rembourse à la société intermédiaire le nominal assorti des intérêts capitalisés depuis la date d’émission des obligations. Citesia se charge ensuite de rembourser à chaque investisseur son nominal assorti des intérêts perçus. Citesia reste votre unique interlocuteur tout au long de l’opération, jusqu’au remboursement effectif des fond.

L’investissement est-il éligible au PEA/PME ?

Absolument, depuis la loi Pacte 2020, vous avez la possibilité de souscrire à nos projets de crowdfunding via votre PEA/PME. Attention toutefois, la procédure bancaire est assez lourde en termes d’administratif, par conséquent nous vous invitons à vous rapprocher de votre établissement bancaire pour appréhender le processus.

Que se passe-t-il si un projet ne collecte pas les fonds suffisants pour y investir ?

Si un projet ne réunit pas les fonds suffisants à l’issue de la période de collecte, l’investisseur est intégralement remboursé, sans frais.

FISCALITE ET FRAIS

Est-ce que les intérêts que je vais percevoir sont soumis à l’impôt ?

Oui, depuis le 1er janvier 2018, les revenus des obligations sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (« Flat-Tax ») de 30% comprenant :

  • 17,2% de prélèvements sociaux (CSG et CRDS)
  • 12 ,8% d’imposition

Cette fiscalité est particulièrement avantageuse pour une personne seule dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 25.000 € (50.000 € pour un couple).

Il est cependant possible d’opter pour le barème progressif via une demande de dispense qui doit nous être envoyée avant le 30 novembre.

Quels sont les Frais ?

Frais pour l’investisseur

L’utilisation des Services de CITESIA est totalement gratuite pour les investisseurs. Aucun frais de souscription ou de gestion !

Frais pour l’Emetteur

CITESIA perçoit une rémunération versée par les sociétés financées au titre des services réalisés, à savoir notamment l’étude de la faisabilité de l’offre, la préparation des pages et des documents nécessaires à la réalisation de l’offre et le suivi de la collecte et des souscriptions reçues, puis le suivi post collecte.

  • 5% HT du montant de la collecte réalisée
  • 1.500 € HT en rémunération forfaitaire pour la structuration du véhicule ad hoc dédié à l’opération.