Investir dans l’immobilier en 2021 : tout ce qu’il faut savoir

Jean Damien Cerisier
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Jean Damien Cerisier
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La Banque de France a estimé que les Français ont épargné environ 142 milliards d’euros de plus qu’en temps normal durant la crise sanitaire, ce qui signifie que l’épargne brute a quasiment doublé entre la fin du 1er trimestre 2020 et la fin du 1er trimestre 2021.

Littéralement privés de sortie par les confinements successifs et couvre-feux, les Français ont drastiquement réduit leurs dépenses. Face à un climat incertain, nombre d’entre eux ont constitué un matelas de sécurité en cas de licenciement ou de crise économique majeure.

Cette crise n’étant pas arrivée, les Français sont à la recherche de nouveaux placements rentables pour leur épargne.

L’amour des Français pour la pierre et la pierre-papier n’est plus à démontrer, nous vous proposons un tour de table des différents investissements à portée de main et les perspectives d’un marché en pleine évolution.

Les différents types d’investissement immobilier

1. Investissement locatif, l’investissement préféré des Français

L’investissement locatif est l’achat d’un bien pour sa mise en location. Après une phase de rafraîchissement ou de rénovation, la gestion locative est effectuée par le propriétaire, en propre, ou déléguée à une agence immobilière.

Rentabilité investissement locatif

En France, en 2021, le rendement de l’investissement locatif varie de 2 à 8% selon le type de bien et son emplacement. En règle générale, les studios sont les appartements offrant la meilleure rentabilité au m², mais présentent un risque de turnover locatif plus important (étudiants, jeune couple en attente d’être primo accédant…). Ces déménagements fréquents entrainent des coûts pour le propriétaire – déplacement, frais d’agence, potentiels travaux et bien sûr vacance locative entre deux contrats de location.

À ces frais s’ajoutent également la taxe foncière et les charges de copropriété non refacturables au locataire, ce qui réduit fortement la rentabilité de l’investissement.

Rentabilité investissement locatif

L’inquiétude d’un loyer impayé pèse sur le marché locatif. De nombreux propriétaires investissent dans un logement à louer grâce au taux de crédit bancaire historiquement bas. Lorsqu’un bailleur fait face à un loyer impayé, il peut se retrouver en difficulté pour rembourser le crédit engagé.

De nombreux propriétaires bailleurs ont donc souscrit une assurance loyer impayé ou garantie loyer impayé (GLI). Le coût de la GLI représente 2,5 à 5% du loyer annuel charges comprises.

Ce qui change en 2022 pour l’investissement locatif

Encadrement des loyers

Au printemps 2021, le ministère du logement a étendu l’encadrement des loyers déjà en vigueur à Paris et Lille à de nouvelles villes. Le dispositif de plafonnement des loyers concerne dorénavant les métropoles de Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Bordeaux, Montpellier et de nombreuses communes du Grand Paris (Aubervilliers, Grigny, Saint-Denis…).

Depuis le 1er août 2021 jusqu’au 31 juillet 2022, l’encadrement des loyers à la relocation est reconduit en zone tendue. Dans les villes concernées, le loyer d’un nouveau locataire ne peut dépasser celui de l’ancien.

Statut de loueur en meublé (LMP)

Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en meublé professionnels sont soumis aux cotisations sociales. Celles-ci représentent entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés grâce à l’investissement locatif, et un forfait minimal est dû en cas de déficit.

À horizon 2025

Dès 2025, les passoires thermiques (au diagnostic énergétique F et G) seront totalement interdites à la mise en location. Les locataires déjà installés seront en droit d’exiger la rénovation de leur logement aux frais du bailleur.

2. L’immobilier Pierre-papier : les SCPI et les SIIC

SCPI : définition et fonctionnement

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement collectif agréée par l’Autorité des Marché Financier (AMF), gérée par une Société de Gestion de Portefeuille Immobilier.

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales de la société qui est gérée par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Les investisseurs reçoivent donc des revenus locatifs à la hauteur de leur participation chaque trimestre, sans avoir à prendre en charge la gestion locative. Le délai de jouissance des parts est légèrement allongé pour les porteurs de parts. Les nouveaux associés doivent généralement compter 4 à 6 mois pour que leur placement commence à porter intérêt.

En savoir plus sur les SCPI

SIIC : définition et fonctionnement

Une SIIC est une société foncière cotée en bourse dont les actions sont ouvertes aux investisseurs particuliers. En France, les SIIC les plus connues sont Klépierre, Unibail, Covivio et Gecina.

Ces sociétés d’investissement d’immobilier cotées sont spécialisées dans l’acquisition ou la construction de biens en vue de leur location. Elles ont une obligation de distribution. Après déduction des frais de gestion locative, au moins 85 % des bénéfices tirés des loyers perçus et 50% des plus-values sont redistribués aux actionnaires de la SIIC sous forme de dividendes.

Comme pour toute société cotée, les actions de SIIC sont liquides. Elles peuvent donc subir de fortes variations à la hausse comme à la baisse. Il est possible d’acheter des actions de SIIC auprès d’un courtier, via un compte-titre ou dans le cadre d’une assurance vie.

La volatilité des actions de SIIC est plus élevée que celle des parts de SCPI.

Rentabilité et Risques des SCPI et SIIC

En France, au premier trimestre 2021, la rendement brut moyen d’un investissement immobilier en SCPI était de 4,18 %.
Le financement minimum pour investir en SCPI diffère. Généralement, il est possible d’acheter des parts avec un investissement initial de 30 000 à 70 000€, mais certaines SCPI proposent des micro-investissements à hauteur de 200€ pour les petits épargnants.

Les foncières cotées versent des dividendes pouvant aller jusqu’à 5 ou 10 % par an.
La rentabilité actuelle des SCPI et des SIIC n’indique en rien les performances futures de ces placements immobiliers. Comme toutes sociétés cotées en bourse et soumises aux aléas du marché immobilier et/ou boursier, leur volatilité est importante.

SCPI, SIIC et OPCI partagent un même risque, celui de perte totale ou partielle de capital. Le capital investi lors de l’achat de parts n’est pas garanti : l’associé ne connait pas la valeur de revente de ses parts ou de ses titres dans le futur.

De même, les rendements des SCPI et des SIIC sont corrélés à l’évolution du marché immobilier, à la hausse comme à la baisse, ainsi qu’aux effets de la spéculation.

Comme toute société, les foncières, SCPI et OPCI sont également susceptibles de faire faillite.

3. Financement participatif : la montée en puissance du crowdfunding immobilier

Crowdfunding immobilier : définition et fonctionnement

Le crowdfunding immobilier ou « financement participatif » est un outil de collecte de fonds opéré via une plateforme spécialisée. Elle permet à un ensemble de contributeurs de financer directement et de manière traçable des projets identifiés.

Différence crowdfunding immobilier — SCPI

Ainsi, le crowdfunding immobilier est un nouveau placement immobilier à court, moyen et long terme. Selon le type de projet choisi, les contributeurs vont investir dans l’opération immobilière qui répond le mieux à leurs valeurs ou à leurs projets d’investissement.

Dans les grandes lignes, il existe 3 types d’opérations immobilières finançables grâce au crowdfunding :

  • Crowdfunding locatif : le regroupement d’investisseurs aide une société foncière à accroître son parc locatif par l’acquisition d’un bien immobilier préidentifié. Le crowdfunding immobilier locatif est un investissement à long terme avec une rentabilité actuelle de 5 à 9 % par an en moyenne.
  • Crowdfunding marchand de biens : les épargnants accompagnent un marchand de biens dans l’acquisition d’un bâtiment commercial ou résidentiel. Après 3 à 12 mois de rénovation et de division de lots, le bien est revendu. Tous les investisseurs impliqués touchent une rémunération sur la revente du bien. C’est un placement immobilier à court terme avec une rentabilité actuelle de 8,9 % par opération menée sur la plateforme de crowdfunding Citesia.
  • Crowdfunding immobilier auprès d’un promoteur immobilier : les contributeurs-investisseurs financent la construction ou la rénovation d’un bâtiment. Selon les travaux à réaliser avant la revente des biens, l’investisseur recevra sa part de la plus-value 6 mois à 5 ans après son placement initial. Le crowdfunding promoteur immobilier est donc un placement immobilier à moyen terme.

La durée prévisionnelle et la rentabilité attendue du projet sont annoncées en toute transparence avant le lancement de la levée de fonds pour permettre aux contributeurs d’investir dans une opération immobilière en toute connaissance de cause.

FAQ Crowdfunding immobilier

Ce qui change en 2022 pour le crowdfunding immobilier

Tendance immobilier : le crowdfunding séduit de plus en plus de Français

Grâce aux opérations de crowdfunding, 1000€ suffisent pour investir dans l’immobilier !

Contrairement aux SCPI qui limitent de plus en plus le nombre de souscriptions, les opérations de crowdfunding immobilier se multiplient.

En effet, après avoir été freinés par la crise sanitaire et les difficultés d’obtention de permis de construire engendrés en conséquence, les promoteurs immobiliers sont à la recherche de nouveaux modes de financement pour donner vie à leurs projets. Par effet de levier, le crowdfunding immobilier leur permet d’obtenir des crédits bancaires plus importants et donc de mener des opérations immobilières plus ambitieuses (et plus rentables).

Le crowdfunding immobilier séduit également les marchands de biens et aux sociétés foncières, en leur apportant un complément de trésorerie rapide pour mener à bien leurs projets.

Évolution réglementaire pour les plateformes de crowdfunding immobilier

Le Règlement relatif aux « Prestataires Européens de Services de Financement Participatif pour les entrepreneurs » a été publié au Journal Officiel de l’Union Européenne le 20 octobre 2020 afin d’harmoniser la règlementation au niveau européen.

Jusqu’à présent, les plateformes de crowdfunding immobilier devaient être immatriculées en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) auprès de l’ORIAS.

Les plateformes CIP existantes ont jusqu’à novembre 2022 pour obtenir un nouvel agrément européen et recevoir le statut ECSP « European Crowdfunding Service Providers » afin de continuer à exercer.

Un nouveau seuil maximal pour le montant des collectes

Le nouveau règlement européen met en application un nouveau seuil maximal. Le financement d’une opération immobilière par la levée de fonds est désormais plafonné à 5 millions d’euros par projet par an.

Cette décision n’impactera pas réellement les opérations immobilières financées par les investisseurs de la plateforme Citesia. En effet, les levées de fonds sélectionnées par Citesia après analyse financière du projet ne dépassent que rarement les 2 millions d’euros.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en 2021 ?

En 2021, la majorité des placements immobiliers concernant le marché français sont particulièrement rentables contrairement au livret A ou aux livrets d’épargne réglementés.

La Banque de France projette actuellement une inflation globale sur l’année 2021 à 1,5 %. Or, le taux de rémunération du livret A est de 0,5 % ce qui veut dire que l’argent dormant sur les livrets d’épargne réglementés perd de sa valeur.

En comparaison, investir dans l’immobilier ou dans un actif boursier est d’autant plus attractif, mais cela présente des risques importants.

En effet, l’impact de la crise sanitaire sur les marchés boursiers et immobiliers semble aujourd’hui contenu. Toutefois la situation est susceptible d’évoluer. Comme le dit si bien la mention :

« Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ».

La meilleure stratégie d’investissement à l’heure actuelle semble donc de placer son épargne sur des produits au rendement supérieur à 1,5 % et de limiter au maximum le risque de concentration en diversifiant ses actifs.

Certains investissements à court, moyen et long terme comme le crowdfunding immobilier permettent justement de diversifier son épargne en investissant une petite somme sur différents projets.

Si la situation reste stable, tous ces placements immobiliers offriront une rémunération particulièrement avantageuse et, en cas de dégradation des marchés, le risque de perte de capital sera réparti entre les différentes opérations financées.

Voir les indicateurs de performance crowdfunding 2021