Taux d’usure et taux directeur, une valse déchaînée ?

Alexandre Dos Santos - CEO de Citesia - plateforme de crowdfunding immobilier
name
Alexandre Dos Santos
linkedIn

Principal mécanisme conventionnel de toutes les politiques monétaires, les taux directeurs sont les taux d’intérêts fixés par toutes les banques centrales auxquels s’indexent, de façon mécanique, les taux des prêts distribués par les banques commerciales. Courant décembre 2022, la Banque Centrale Européenne nous confirme sa volonté de juguler l’inflation galopante en augmentant ses taux directeurs de 50 points base, faisant passer le taux de dépôt à 2%.

Par effet de ricochet, les banques commerciales françaises n’ont eu d’autres choix que d’augmenter leurs propres taux adossés aux emprunts immobiliers ; cette tension bloque l’accès au crédit à de nombreux ménages et complexifie le dégagement de la valeur ajoutée et donc des marges sur les opérations immobilières, et ce depuis plusieurs mois.

Selon la presse économique, certaines banques freineraient des quatre fers la commercialisation de cette typologie de prêt, en cause, l’augmentation des taux d’intérêts immobiliers et le mode de calcul du taux d’usure.

Pour rappel, ce dernier possède une vocation protectrice, celle d’empêcher les abus de la part des banques et donc in fine, de protéger les emprunteurs ; ce taux d’usure correspond au taux d’intérêt au-delà duquel les banques ne peuvent octroyer un prêt.

Le calcul de ce taux d’usure se base sur ceux pratiqués au cours des trois derniers mois. Concrètement, le taux appliqué sur les trois derniers mois de 2022 est calculé au prorata de celui retenu au troisième trimestre de cette même année. En décembre 2022, tandis que le taux d’usure actuel est fixé à 3,05%, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans est de 2,40% et de 2,55% sur 25 ans.

La marge bancaire fond à la mesure de la dérivation de deux courbes qui se rapprochent, cet effet « ciseaux » faisant partie des principaux facteurs responsables de la contraction du marché immobilier.

Une embellie se profile néanmoins, ce 1er janvier 2023 le taux d’usure a été relevé à 3,57% pour les emprunts immobiliers de 20 ans et plus et à 3,53% pour les durées inférieures. Le marché des prêts immobiliers reprendra de facto son souffle à l’aune de deux contraintes qui resteront fortes : l’augmentation constante des taux d’intérêts et les prix des actifs immobiliers. A budget égal les emprunteurs devront arbitrer entre l’élévation de la durée de leurs prêts et la réduction des montants empruntés.

Peut-être serait-il judicieux de modifier un mode de calcul trimestriel, long à se recentrer sur la réalité des besoins d’un marché en pleine évolution ? Fort heureusement, la nature ayant horreur du vide et face à la complexité croissante de l’acquisition des actifs immobiliers, les professionnels peuvent depuis quelques années se tourner vers de nouveaux canaux que sont les plateformes de financement participatif.