Quelle est la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ?

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Jean Damien Cerisier
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La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure de placement collectif qui a pour objectif de collecter des capitaux auprès d’investisseurs, de constituer et gérer un patrimoine immobilier, de le mettre à la location et de distribuer des revenus tirés de ses loyers encaissés à ses associés. Historiquement, la création de la SCPI remonte aux années 1960, période durant laquelle les investisseurs sont de plus en plus nombreux à vouloir placer leur argent dans l’immobilier d’entreprise, offrant à l’époque un rendement significativement supérieur à l’immobilier résidentiel.

Aujourd’hui, les SCPI qui composent le marché continuent d’investir dans un immobilier tertiaire composé de bureaux, commerces, d’entrepôts ou encore de résidences pour séniors. Ces SCPI de rendement ont vocation à distribuer régulièrement des dividendes à leurs porteurs de parts. Elles représentent la majeure partie des véhicules d’investissement de la “Pierre-Papier” en termes de collecte annuelle (environ 98%). Cependant, il existe une autre forme de la SCPI dont le but est d’accorder un avantage fiscal à ses associés grâce aux dispositifs de défiscalisation appliqués aux biens immobiliers qui constituent le patrimoine de la SCPI. Ces SCPI fiscales investissent donc dans l’immobilier résidentiel éligible aux diverses incitations fiscales.

LA SCPI DE RENDEMENT : UN INVESTISSEMENT DANS L’IMMOBILIER TERTIAIRE POUR SE CONSTITUER UN COMPLÉMENT DE REVENUS

Une SCPI de rendement a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, hôtels…) afin de le mettre en location et de tirer des revenus issus des loyers quittancés. Dans cette logique, l’épargnant ayant placé ses capitaux au sein d’une SCPI de rendement se voit distribuer des dividendes chaque trimestre pour chaque part détenu au sein de la société.

Il existe plus d’une centaine de SCPI de rendement sur le marché correspondant à une stratégie d’investissement et une typologie d’actif préférentielle. Historiquement les actifs de bureaux sont la première typologie d’investissement ciblée par les sociétés de gestion. Ils représentent 60,33%[1] de la capitalisation globale, soit plus de la moitié du marché des SCPI de rendement. Également, les actifs de commerces (murs de magasins, retail park, centres commerciaux…) ont toujours attiré les SCPI, bien que fragilisés par la crise sanitaire du Covid-19.

Certaines SCPI préfèrent se spécialiser dans des classes d’actifs alternatifs résilients comme la logistique ou la santé porté par une demande forte et des facteurs macro-économiques favorables.

Enfin, certaines SCPI préfèrent diversifier au maximum leur portefeuille et acquérir des actifs de typologies différentes. Aujourd’hui, la majorité des SCPI lancées sur le marché sont diversifiées et opte pour une stratégie de diversification de leur parc immobilier en se positionnant de manière opportuniste sur des actifs immobiliers. Investir en SCPI diversifiée a pour principal avantage de mutualiser le risque locatif à travers des actifs qui ne suivent pas les mêmes tendances économiques.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI de rendement, il est important de prêter attention au TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), principal indicateur de performance de la SCPI. Il correspond au rapport entre les dividendes distribués sur l’année n et le prix de part moyen sur l’année n. En 2020, le TDVM moyen du marché des SCPI de rendement était de 4,20%.

LA SCPI FISCALE : UN PLACEMENT DANS L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL POUR OBTENIR UNE RÉDUCTION D’IMPÔT

La SCPI fiscale est un véhicule d’investissement qui a pour vocation d’octroyer une réduction d’impôt à ses associés. La société s’appuie sur les mécanismes de défiscalisation, notamment créés pour répondre à la pénurie de logements neufs en France, dont elle bénéficie au même titre que les particuliers. Il existe trois grands types de SCPI fiscales aujourd’hui : les SCPI “Pinel”, “Malraux” et “Denormandie”.

Le dispositif de défiscalisation Pinel permet aux SCPI d’investir dans de l’immobilier neuf, mis en location dans un délai de 12 mois, et qui offre à l’épargnant une réduction d’impôt à hauteur de son investissement et selon sa durée de détention des parts.

Les SCPI Malraux investissent dans des actifs situés en centre-ville et œuvrent à la préservation du patrimoine français. Les sociétés s’occupent de leur rénovation et accordent une défiscalisation de l’ordre de 22% à 30% selon la zone dans laquelle se situent les actifs réhabilités. L’avantage fiscal s’entend dans la limite de 100 000€ par foyer fiscal ainsi qu’un engagement de conservation des parts de 15 ans.

Enfin, les SCPI Denormandie investissent dans des biens éligibles au dispositif du même nom. La loi s’applique à une liste de 222 communes françaises dont l’objectif est de redynamiser le centre-ville en réhabilitant les bâtiments anciens et de lutter contre l’insalubrité des logements. L’épargnant est contraint à une détention d’au moins dix ans permettant à la SCPI de sélectionner et réaliser les travaux des logements puis les mettre en location afin de distribuer un dividende grâce aux loyers perçus sur la période.

L’épargnant se doit de choisir une SCPI fiscale en accord avec sa situation fiscale et patrimoniale afin d’en tirer le meilleur bénéfice. Il doit aussi prendre en compte que le capital n’est pas garanti dans le cadre d’un investissement en SCPI fiscale et qu’il doit s’envisager sur le long terme.

[1] Source : MeilleureSCPI.com