Loi de Finances 2024 : Nouvelles Règles Favorables pour la Promotion Immobilière dans le Cadre des Réinvestissements 150-O B ter

La loi de finances pour 2024 apporte des évolutions significatives aux réinvestissements 150-O B ter, liés aux fonds immobiliers. Un amendement récent finalise ces changements, succédant à une proposition initiale soumise au Sénat.

Article 150-O B ter du Code Général des Impôts (CGI)

Pour rappel, l’article 150-O B ter du Code Général des Impôts (CGI) stipule que les sociétés doivent réinvestir 60 % des recettes de la vente d’une participation dans le cadre de l’apport-cession. Ce mécanisme permet à un associé (personne physique) de différer l’imposition sur la plus-value de l’apport initial, avec une option de réinvestissement dans certains fonds de private equity, y compris les FPCI et les SLP.

Approbation de l’amendement n°713 à l’Assemblée nationale

Le processus d’adoption du Projet de Loi de finances 2024 a vu l’introduction et l’approbation de l’amendement n°713 à l’Assemblée nationale. Cet amendement, désigné comme l’article 24 de la loi, définit les nouvelles lignes directrices pour les réinvestissements 150-O B ter dans l’immobilier.

Réintègration de la promotion immobilière dans les activités éligibles

Le dispositif révisé réintègre spécifiquement la promotion immobilière dans les activités éligibles, se référant indirectement à l’article 35 du CGI. Il modifie également les critères d’évaluation du ratio 150-O B ter, qui reste évalué sur un délai de 5 ans après la signature du bulletin de souscription pour chaque investisseur concerné.

Parmi les ajustements maintenus, issus des débats au Sénat, figurent :

• La clarification des critères de calcul du ratio 150-O B ter, désormais alignés sur le « ratio fiscal » des fonds. Cela permet de compter dans le numérateur du ratio les titres vendus, rachetés ou remboursés sur une période de 2 ans à partir de la date de transaction.
• La possibilité d’investir dans des sociétés opérationnelles via des holdings, à condition que ces sociétés soient assujetties à l’IS ou un équivalent pour les entités étrangères.
• Une diversification des types d’investissement dans les sociétés opérationnelles, incluant désormais les avances en compte-courant, les titres donnant accès au capital (comme les obligations convertibles en actions), et les titres de créances.

Les fonds peuvent également investir dans des sociétés opérationnelles en acquérant des titres, sans nécessairement en prendre le contrôle, dans certaines limites.

Cependant, le nouveau dispositif exclut certaines dispositions antérieures. Notamment, si un fonds ne respecte pas les critères de l’article 150-O B ter du CGI, y compris le ratio de 75 %, cela entraînera l’imposition de la totalité de la plus-value initialement reportée par l’investisseur personne physique.

Synthèse des modifications apportées par la Loi de finances pour 2024 concernant les réinvestissements 150-O B ter dans les fonds immobiliers

Un article Citesia, plateforme de crowdfunding immobilier.