Comprendre le crowdfunding immobilier | CITESIA

Jean Damien Cerisier
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Jean Damien Cerisier
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Le crowdfunding, ou financement participatif, est né bien avant internet ! Le principe est simple, si de très nombreuses personnes donnent ou investissent un peu d’argent, le montant collecté peut servir à mettre en œuvre un projet ambitieux.

Un peu d’histoire…

En 1163 déjà, le chantier de Notre-Dame-de-Paris est si monumental que l’Évêque de Paris décide de mobiliser les dons des fidèles. Don d’argent, évidemment, pour les notables qui peuvent mettre la main à la bourse mais également don de temps pour les fidèles pieux, mais pauvres, qui participent aux travaux jusqu’à leur aboutissement en 1345. Soit tout de même un total de 182 ans de collectes de dons…

Aujourd’hui, avec internet, les plateformes de financement participatif permettent de réunir très rapidement le montant nécessaire à des projets artistiques, entrepreneuriaux et bien sûr, immobiliers ! Certains projets participatifs reposent uniquement sur des dons, d’autres proposent des contreparties aux contributeurs. C’est justement le cas du crowdfunding immobilier.

Définition crowdfunding immobilier

En quelques-mots : Le crowdfunding immobilier aussi appelé financement participatif immobilier consiste à réaliser une levée de fonds auprès d’investisseurs particuliers afin de financer un projet dans le secteur immobilier.

Le crowdfunding permet à tout un chacun, professionnel ou particulier, d’investir à partir de 1 000 € dans le projet immobilier de son choix. Pour faciliter la sélection de chaque projet, nos analystes Citesia réalisent un audit détaillé du projet.

Cette phase d’analyse permet d’afficher clairement sur chaque annonce de crowdfunding immobilier :

  • La durée estimée du projet (Entre 3 à 36 mois)
  • La finalité de l’opération immobilière (acquisition/division d’un bien immobilier, construction d’un programme résidentiel, rénovation puis vente d’un appartement…)
  • Le niveau de risque du projet (risque administratif, risque de travaux, risque de commercialisation…)
  • La rentabilité attendue pour l’opérateur et le rendement des investisseurs

Les contributeurs – appelés crowdfunders – qui financent le programme immobilier souscrivent à un emprunt obligataire structuré spécialement pour l’opération immobilière en question. Le taux de rendement contractuel est fixé en amont du projet. Une fois le projet immobilier finalisé avec succès, les investisseurs récupèrent le montant du capital investi assorti des intérêts.

Crowdfunding immobilier : risques et avantages

Les avantages de ce placement immobilier

Le crowdfunding immobilier séduit par sa rentabilité exceptionnelle, mais également la grande liberté qu’il offre aux investisseurs professionnels et épargnants particuliers :

  • Choix du type d’opération immobilière entièrement libre et éclairé : vous pouvez choisir, en toute transparence, d’investir dans la construction d’immeubles résidentiels ou de bureaux, dans la réhabilitation d’une friche industrielle près de chez vous… selon vos goûts et sensibilités
  • Rendement élevé : entre 7 et 11 % par an sur notre plateforme de crowdfunding Citesia
  • Impôt unique, facile à calculer : Flat Tax de 30% (prélèvements sociaux de 17,2% et IR de 12,8%). Les intérêts vous sont versés nets d’impôt et CITESIA se charge des déclarations auprès de l’administration fiscale.
  • Placement ne rentrant pas dans l’assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Pas besoin de créer de société, ni de passer chez un notaire pour diversifier son patrimoine
  • Absence de frais de souscription ou de gestion
  • Un investissement uniquement financier, sans effort : ni gestion locative, ni travaux, ni taxes foncières

Pour tous ces atouts, le crowdfunding immobilier est souvent considéré comme un « petit » placement qui rapporte bien plus qu’une assurance vie, un livret A sans nécessiter de connaissances particulières en marchés financiers.

Les inconvénients du crowdfunding immobilier

Le rendement exceptionnel du crowdfunding immobilier repose en partie sur la non-disponibilité des fonds investis ainsi que sur le risque de perte (totale ou partielle) du capital investi.

Concrètement, l’investisseur s’expose à un risque de non-remboursement total ou partiel de son capital en cas de faillite de l’opérateur. Avec un taux inférieur à 0,5% en 2020, le taux de défaut reste relativement faible mais il est essentiel d’être conscient de ce risque avant d’investir.

L’investisseur est soumis également au risque d’illiquidité, c’est-à-dire que les fonds investis sont bloqués durant toute la durée de l’opération immobilière, généralement 12 à 24 mois, tout simplement pour permettre au marchand de bien ou au promoteur immobilier de pouvoir mener à bien celui-ci jusqu’au terme de la promotion d’un projet immobilier. En cas de retard, le porteur a la possibilité de solliciter une prorogation contractuelle de 6 mois durant lesquels le capital investi reste inaccessible pour les contributeurs. Toutefois, le calcul des intérêts continu de courir. Il est ainsi important d’investir des sommes dont vous n’avez pas immédiatement besoin.

Les différents types de financements d’opérations immobilières

Crowdfunding marchand de biens

Les marchands de biens acquièrent des bâtiments préexistants et réalisent des travaux d’aménagement, de restructuration et/ou de surélévation afin de mieux valoriser les immeubles et fonds de commerce acquis en début d’opération. Ce sont les opérations immobilières à plus court terme entre 3 à 12 mois seulement.

Crowdfunding promotion immobilière

Les promoteurs immobiliers mènent généralement des opérations de grande ampleur, telles que la construction d’un immeuble neuf, d’un complexe hôtelier ou d’une galerie marchande. Après obtention des autorisations administratives nécessaires (permis de construire, permis d’aménager…) ces projets de construction peuvent généralement durer entre 18 et 24 mois.

Lorsqu’un aléa survient (retard sur le chantier, pénurie de matériaux, désistement d’acquéreurs …), le promoteur immobilier peut solliciter une prolongation du financement pouvant monter jusqu’à 6 mois prévu contractuellement. Les investisseurs voient ainsi un retard dans le remboursement de leur capital investi mais perçoivent en contrepartie des intérêts plus importants.

Crowdfunding locatif

Ce type d’investissement immobilier est aujourd’hui le moins connu du grand public, car encore peu proposé par les plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour les projets d’investissement locatif, l’investisseur entre au capital d’une SAS intermédiaire qui fera ensuite l’acquisition d’un bien immobilier identifié. Les loyers seront ensuite distribués aux investisseurs sous forme de reprise d’apport et/ou de dividendes ou serviront à rembourser le financement bancaire.

En cas de distribution de dividendes, ces derniers seront imposés à la Flat Tax de 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôt sur le revenu)

Crowdfunding immobilier : quelle plateforme choisir ?

Comme évoqué dans la partie risques du crowdfunding immobilier, investir dans des obligations émises par des sociétés non cotées présente un risque de perte totale ou partielle des montants investis et un risque d’illiquidité.

Ce qui peut vous mettre la puce à l’oreille avant d’investir

vant de se lancer, le premier réflexe à adopter est de vérifier que la plateforme de crowdfunding qui a retenu votre attention est bien immatriculée. Elle peut, comme Citesia, être inscrite en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) auprès de l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (l’ORIAS) ou au Registre des agents financiers (Regafi).
On peut alors y lire « ASSOCIATION PROFESSIONNELLE AGRÉE PAR L’AMF ». Une plateforme de crowdfunding immobilier qui n’est référencée ni sur le site de l’ORIAS ni auprès de l’Association Financement Participatif France (FPF), n’a probablement jamais reçu l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers.

Vous ne confieriez pas votre voiture à une personne sans permis, n’investissez jamais votre argent sur une plateforme de crowdfunding immobilier non agréée par l’AMF.

Comment analyser et sélectionner un projet

Chez CITESIA, nous analysons tous nos projets selon 3 grands axes :

  • Analyse de l’opérateur : Cette partie vise à vérifier le sérieux et la solvabilité de la société. Concrètement, nous analysons l’expérience des dirigeants, les opérations réalisées avec les marges dégagées, la structuration de l’équipe, les bilans de la société et sa santé financière…
  • Analyse du projet : localisation, autorisations administratives, analyse du budget travaux et des prix de sortie, marge de l’opération, taux de pré-commercialiastion…
  • Mesures des garanties prévues (hypothèque, GAPD, nantissement de parts, caution personnelle, caution de la holding…) afin d’atténuer les risques en cas d’échec du projet

CITESIA met à disposition toute une documentation et une grille d’analyse permettant à l’investisseur de sélectionner le projet qui correspondra à ses attentes d’investissement. Généralement, plus le taux de rendement proposé est élevé, plus les risques associés à cette opération sont importants. Avant tout investissement, nous recommandons aux investisseurs de bien comprendre ce dans quoi ils investissent, de prendre connaissance des risques, et à défaut, de nous contacter !

Une mesure d’investissement prudent est également d’investir de petites sommes dans différents projets plutôt que d’investir massivement dans une opération immobilière unique. La diversification est un élément clé dans la stratégie d’investissement.