Le crédit immobilier en 2022

Jean Damien Cerisier - CEO de Citesia - plateforme de crowdfunding immobilier
name
Jean Damien Cerisier
linkedIn

Comme attendu, les taux immobiliers ont continué de grimper en 2022 pour afficher un taux moyen de 2,05 % en octobre. Selon des données de la Banque de France. Dans le même temps, la production de nouveaux crédits a nettement ralenti. Au 30 novembre 2022, un acheteur sur 10 a fait l’objet d’un refus de prêt.

Poursuite de la hausse des taux

En octobre 2022, le taux moyen des crédits s’est donc établi à 2,05 % (2,09 % pour le neuf et 2,05 % pour l’ancien). Par ailleurs, avec la revalorisation du taux d’usure pour le 4ème trimestre, l’augmentation du taux moyen des crédits est comparable à celle de juillet 2022. Actuellement, la tendance à l’allongement de la durée moyenne des crédits s’établit à 244 mois: une durée jamais observée auparavant. Les banques n’ont plus le droit de prêter si le taux d’intérêt du crédit, les frais de dossier ou encore l’assurance emprunteur dépassent 3,05% pour les crédits sur 20 ans. Il devient donc difficile, sauf pour les bons profils, d’emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5%…

La baisse du nombre de crédits accordés par les établissements bancaires, à la suite des recommandations du HCSF (Haut conseil de stabilité financière), s’est donc renforcée. Ce ralentissement a été également  porté par le conflit Russo-Ukrainien et l’inflation qui ont amplifié la dégradation du marché immobilier avec la contraction de l’offre bancaire concomitante. Ceci, malgré la revalorisation du taux d’usure du 1er octobre 2022. Enfin, le coût relatif moyen des opérations réalisées atteint en 2022 des niveaux particulièrement élevés : 4,8 années de revenus en octobre 2022.

Malgré la hausse des taux de crédit immobilier, ceux qui ont encore accès au crédit doivent se dépêcher pour concrétiser leur projet, face à un marché plus stagnant….qu’en véritable baisse.

Pouvoir d’achat en berne

La hausse des taux de crédit immobilier ampute donc drastiquement le pouvoir d’achat des français en recherche d’un appartement ou d’une maison. Ainsi un couple qui gagne 4 000 euros par mois perd l’équivalent de 30 000 euros en 10 mois avec une capacité d’emprunt passant de 285 000 euros à 255 000 euros.

Pour compenser cette hausse des taux de crédit, il faudrait que les prix immobiliers baissent de 9%. Ce qui n’est pas encore la tendance en cours.

In fine, les acquéreurs doivent se rendre compte que l’engagement qu’ils prennent aujourd’hui en devenant propriétaires est plus fort qu’il y a quelques années, car la durée d’amortissement évolue. En effet, début 2022, il suffisait de 4 ans pour amortir les différents frais liés à l’acquisition d’un logement. Il faut désormais huit ans en moyenne pour amortir ces mêmes frais. Édifiant!