Comprendre la Fiscalité du Crowdfunding Immobilier

Jean Damien Cerisier - CEO de Citesia - plateforme de crowdfunding immobilier
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Jean Damien Cerisier
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Crowdfunding immobilier: quel impact sur votre feuille d’impôt?

Si vous souhaitez investir une partie de votre épargne dans le crowdfunding immobilier, il est de bon ton de s’intéresser, non seulement aux rendements plutôt intéressants qui sont distribués chaque année par les professionnels du secteur, mais aussi aux impacts fiscaux de ces placements novateurs.

En effet, les rendements « nets » annoncés par les plateformes de crowdfunding sont souvent annoncés “nets de frais”, mais pas nets de fiscalité. Dès lors, les gains perçus par ces véhicules d’investissement sont soumis à deux types de fiscalité.

Tout d’abord, les intérêts perçus sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou Flat Tax de 30 %:

  • 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu IR
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux

Ce forfait – relativement favorable dans la plupart des cas-  a le mérite de la simplicité; notamment si vous vous situez dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu ( c’est à dire au dessus de 30%).

Exemple:

Vous percevez un gain de 1 000 euros.

Impôt sur le revenu (PFU) : 1 000€ x 12,8% = 128€

Prélèvements sociaux : 1 000€ x 17,2% = 172€

Impôt global: 300€

Néanmoins, vous pouvez conserver le bénéfice du barème de l’impôt sur le revenu, si toutefois, celui-ci vous est plus favorable. En revanche, en cas de moins-value, il est possible d’imputer les pertes sur le montant d’intérêts générés par d’autres investissements sur le mode participatif, pendant 5 ans.

Crowdfunding immobilier et conséquences fiscales selon les titres détenus

L’investissement participatif peut s’effectuer via l’acquisition:

  • de parts sociales
  • d’actions
  • d’obligations.

Cela exclut de facto la lourde imposition des revenus fonciers. Ici, vous bénéficiez d’une rémunération liée aux dividendes perçus en cours de route (ou à la fin) et à la valorisation des titres à la fin du programme de crowdfunding immobilier.

Et si vous investissez via une personne morale?

Lorsque vous investissez en tant que personne morale (holding, fondation…), c’est l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’applique. Les coupons perçus sont donc à reporter dans vos comptes dans la partie « Produits financiers ». “

Si vous êtes expatrié? 

Si vous êtes non-résident fiscal français, vous ne serez soumis à aucune retenue à la source. Vous devrez tout de même déclarer les revenus de vos obligations à l’administration fiscale de votre pays de résidence fiscale.

In fine, investir via des plateformes de crowdfunding immobilier via des plateformes de financement participatif peut générer des rendements attractifs. grâce au PFU notamment et à l’exonération de l’IFI. Néanmoins, il est recommandé, comme pour tout investissement, d’étudier attentivement le projet immobilier porté par celles-ci.